Perdere la casa per 18 rate di mutuo non pagato

Un numero sempre più crescente di italiani si ritrova a dover chiedere un mutuo per riuscire ad acquistare una casa, ma a volte succede di pagarlo in ritardo o di non riuscire proprio a saldare il debito. È di aprile 2016 una nuova legge al riguardo varata dal Governo che, oltre ad illustrare in dettaglio le conseguenze, presenta anche la formula per il calcolo degli interessi di mora.

Perdita casa per 18 rate di mutuo non pagato

Nuova legge sul mutuo: cosa prevede?

Con il nuovo decreto del Ministro Padoan sui mutui non pagati, l’espropriazione della casa diventa molto difficile. Per quale motivo? Soprattutto perché la banca prima di entrare automaticamente in possesso dell’immobile e metterlo in vendita – sempre che questa possibilità sia esplicitamente prevista dal contratto di mutuo – dovrà attendere ben 18 rate non pagate, non più 7 così come era stabilito in precedenza. Ma dalla segnalazione da parte dal Consiglio Nazionale del Notariato (tramite nota del 24 giugno 2016), la nuova misura, parecchio discussa e largamente emendata rispetto alla versione originaria, parrebbe non essere applicabile fino al marzo 2017.

A prescindere dall’entrata in vigore prorogata, si apprende che secondo quanto stabilito l’eventuale vendita senza passare dall’asta giudiziaria è prevista soltanto a condizione che l’acquirente, supportato a titolo gratuito da un consulente di fiducia, abbia sottoscritto liberamente la clausola di inadempimento, procedura completamente vigilata dalla Banca d’Italia. Ciò significa che, in caso di inadempimento dopo 18 rate consecutive non pagate, la casa (valutata da un professionista indipendente scelto dalle parti oppure, in mancanza di accordo, nominato dal presidente del Tribunale) può essere messa in vendita solo con uno specifico atto di disposizione dell’immobile da parte del consumatore.

La nuova normativa sull’inadempimento non è retroattiva: non si può inserire la clausola in un contratto di mutuo già in essere, già concluso o per surroga, ma solo in un nuovo contratto.

Quali sono i vantaggi per il cittadino?

La vendita dell’immobile obbligherà la banca a estinguere il mutuo anche se il valore del bene è inferiore a quello del debito residuo non pagato dal proprietario. In altri termini, gli eventuali rischi derivanti dalla perdita di valore dell’immobile non ricadono sull’acquirente moroso, ma sul soggetto finanziatore (appunto la banca). In secondo luogo, sempre per via normativa si mira anche a disciplinare il cosiddetto «patto marciano», meccanismo secondo cui l’istituto bancario può trattenere dopo la vendita della casa solo quanto ancora dovuto ed è obbligata a restituire al consumatore l’eventuale eccedenza. Dunque sembrerebbe che questa nuova legge offra al momento della stipula maggiori vantaggi nei confronti del cittadino, aumentando le sue tutele e obbligando la banca ad una maggiore trasparenza.

Da tenere presente che, in caso di difficoltà con il pagamento del mutuo, una volta appurata la natura del problema, esistono comunque alcune possibili procedure che potrebbero permettere di arginare i danni più o meno gravi a secondo di ogni singolo caso.

Quando si è ritenuti morosi?

Sinteticamente, si è ritenuti morosi se si rientra in uno di questi 3 casi:

1. mancato pagamento una o più rate del mutuo;
2. ritardo di pagamento superiore a 180 giorni dalla scadenza originaria della rata;
3. ritardato pagamento di almeno 7 rate tra il 30° ed il 180° giorno.

Di conseguenza la banca può allora procedere alla risoluzione del contratto mediante o il pignoramento dell’eventuale immobile messo a garanzia del prestito, o l’escussione dell’eventuale fideiussione posta dal soggetto che ha fatto da garante. In ogni caso, se una fra queste procedure venisse avviata, il cliente ha il diritto di essere avvisato.

Pagare in ritardo il mutuo della casa

I motivi che comportano il ritardo del pagamento della rata del mutuo possono essere molteplici, ovvero:

• Motivi economici: in questo caso se, alla data di scadenza della rata, non si dispone sul conto della copertura sufficiente a evadere il pagamento del mutuo, si consiglia di avvertire la banca il prima possibile, provando magari a chiedere una proroga della rata. Qualora la concessione del mutuo fosse avvenuta da parte di un istituto on-line sarebbe bene presentarsi direttamente allo sportello, piuttosto che contattare il servizio clienti. Inoltre, se le difficoltà economiche fossero dovute alla perdita del lavoro o anche per altra causa, è possibile richiedere la sospensione del mutuo o una surroga. Sembrerebbe, infatti, che la Banca di Italia abbia particolari attenzioni, cercando di andare incontro, verso chi ha seri problemi al pagamento di queste rate.
• Motivi tecnici: in questo caso, non è responsabilità della banca, ma del mutuatario; spetta a questo ultimo verificare mensilmente il buon fine del versamento della rata e segnalare all’istituto eventuali problemi tecnici.

Mutuo casa non pagato: cosa succede?

Invece, il mancato pagamento della rata del mutuo implica il dover pagare gli interessi di mora. Come è possibile calcolarli? Ecco la formula standard:

interessi di mora = giorni di ritardo x rata x tasso di mora / 36500

Il tasso di interesse 2016 sulle rate del mutuo scadute si aggira sull’8%. Ti ricordiamo che a questo bisogna aggiungere anche le spese della messa in mora del mutuatario, vale a dire commissioni di insoluto, lettera di sollecito (5 euro) e spese di recupero del debito.

3 probabili conseguenze se non si paga il mutuo

Le 3 possibilità che si configurano in caso di mutuo non pagato sono le seguenti:

• Procedura di restituzione: l’immobile viene restituito alla banca; questa ipotesi si riferisce a casi in cui la casa sia già di proprietà della banca.
• Procedura di vendita: la proprietà dell’immobile è trasferita alla banca; in questo caso, l’istituto di credito potrà successivamente venderlo come proprio.
• Proprietà: l’immobile resta provvisoriamente di proprietà del cittadino inadempiente, ma la banca può venderlo a terzi.

Nei primi due casi, il consumatore è libero dal debito nel momento in cui la banca dichiara di voler esercitare la clausola, mentre nel terzo caso l’estinzione del debito decorre nel momento in cui la banca procede con la vendita dell’immobile.

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