Ci sono diversi procedimenti burocratici da rispettare affinché un atto di costituzione, trasferimento o modifica dei diritti reali su beni immobili avvenga nel rispetto della legge. Per rendere pubblico un atto di questo tipo è necessaria una nota di trascrizione. Attraverso un software dell’Agenzia delle Entrate è possibile compilare il modello della nota di trascrizione.

Compilare il modello nota di trascrizione con UNIMOD

Gli atti relativi a trasferimenti di diritti reali su beni immobili e stipulati dai pubblici ufficiali come notai, segretari comunali e giudici, devono essere trascritti o iscritti, in base alla tipologia dell’atto, presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatorie dei Registri Immobiliari in Italia) affinché venga garantita l’evidenza pubblica. È possibile richiedere online la trascrizione di atti in Conservatoria, basterà disporre della copia conforme dell’atto a uso trascrizione. Prima della presentazione della nota di trascrizione è bene effettuare una verifica in Conservatoria. Non sempre ciò avviene, anzi spesso questa viene eseguita solo in Catasto e può determinare errori e danni.

Alla luce di quanto appena detto, prima di procedere con la trascrizione di un atto in Conservatoria, è indispensabile eseguire le visure ipotecarie. In questo modo verrà accertata l’effettiva titolarità dei diritti reali sull’immobile e la presenza o meno di ipoteche e pregiudizievoli. Potrebbe infatti succedere che la nota venga trascritta o iscritta su un immobile venduto o già ipotecato. In ogni caso, è indispensabile eseguire una visura ipotecaria prima di procedere con le trascrizioni e iscrizioni ipotecarie.

Come ottenere la trascrizione di atti in Conservatoria online? Leggi il nostro articolo di approfondimento.

Nota di trascrizione: compilare il modello con UniMod

Con il software UniMod è possibile compilare il modello unico informatico necessario per l’esecuzione degli adempimenti di registrazione, trascrizione, iscrizione, annotazione e voltura. UniMod ha da tempo sostituito il programma NOTA, per cui gli Uffici di Pubblicità Immobiliare (ex Conservatorie) accettano solo note di trascrizione o iscrizione compilate con il nuovo software.

Per soddisfare le diverse esigenze degli utenti, al momento dell’installazione è possibile scegliere tra tre diverse configurazioni:

• versione completa, dedicata ai notai e agli altri pubblici ufficiali autorizzati. Permette l’adempimento telematico di registrazione, trascrizione/iscrizione/annotazione e voltura.
• versione semplificata per utente telematico, la quale non consente l’esecuzione dell’adempimento di registrazione e voltura tavolare.
• versione semplificata per ufficio e utente non telematico. In questo caso è possibile predisporre le formalità di trascrizione/iscrizione/annotazione e la voltura da nota di trascrizione.

A UniMod è stata implementata la funzione “Black-Box”, alla quale si accede dal menù principale. Questa consente di anticipare i controlli che vengono effettuati presso l’Ufficio o sul sistema di Presentazione documenti per verificare la bontà o meno del file prodotto.

Il funzionamento di UniMod

I dati necessari per l’esecuzione degli adempimenti di registrazione, trascrizione, iscrizione, annotazione e voltura comprendono:

1. dati dell’utente e convenzioni bancarie;
2. dati generali dell’atto;
3. dati dei comparenti e/o dei soggetti non comparenti e/o dei rappresentanti;
4. dati degli immobili;
5. dati delle note (o convenzioni come sono definite nel DTD) e/o delle iscrizioni e/o delle volture tavolari;
6. dati dei negozi giuridici rilevanti ai fini della liquidazione delle imposte;
7. testo dell’atto con l’elencazione degli eventuali allegati;
8. titolo con firma digitale in formato tiff o pdf/a.

Gli utenti telematici che utilizzano la versione completa per acquisire il modello unico informatico dovranno procedere attraverso i seguenti passaggi:

• compilazione del modello unico informatico che permette l’inserimento di tutti i dati precedentemente elencati;
• generazione del plico contenente il file XML e relativo controllo della correttezza del plico stesso;
• verifica del plico attraverso la funzione “Black-Box”;
• apposizione della firma digitale;
• invio all’Amministrazione Finanziaria attraverso il Sistema di presentazione documenti (Sister).

La presentazione della nota di trascrizione

Per quanto riguarda invece gli utenti non telematici che utilizzano la versione semplificata di UniMod:

• compilazione del modello unico informatico che permette l’inserimento dei dati dei punti 1., 2., 3. (eccetto i dati dei rappresentanti), 4., 5. (eccetto i dati di competenza del tavolare);
• produzione del plico contenente il file XML e relativo controllo della correttezza del plico stesso;
• verifica del plico attraverso la funzione “Black-Box” presente nel menù principale prima della funzione di Help.

In quest’ultimo caso, il file plico unitamente alla sua copia cartacea e alla copia conforme uso trascrizione rilasciata dal Tribunale, dovranno essere presentati all’ufficio di competenza territoriale degli immobili affinché vengano inseriti nella banca dati di Sister e quindi resi pubblici.

Il servizio di trascrizione atto in Conservatoria è disponibile online e comprende:

• visura ipotecaria di aggiornamento
• predisposizione della nota di trascrizione su supporto informatico con software UniMod
• redazione del prospetto economico relativo alle tasse ipotecarie da corrispondere con F23
• presentazione della nota in Conservatoria RR.II.
• ritiro e consegna del duplo

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