Cedolare secca 2020: cosa cambia e come funziona

Cedolare secca 2020: cosa cambia e come funziona

La cedolare secca è un regime facoltativo, introdotto nel 2011, attraverso il quale è possibile pagare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali. Vediamo quanto è stato previsto per la cedolare secca 2020, in base alle modifiche apportate dalla nuova Legge di Bilancio.

Come funziona la cedolare secca

Dal 2011, come stabilito dall’art. 3, c. 2, del d.lgs. n. 23/2011, i proprietari o i titolari di diritti reali di godimento di unità immobiliari locate ad uso abitativo possono scegliere di far assoggettare il canone di locazione ad un’imposta, operata nella forma della cedolare secca, in sostituzione a:

  • l’imposta sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali;
  • le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione.

La cedolare secca sostituisce, inoltre, anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.

Essa viene applica, sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, nella misura di un’aliquota del 21% e può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione. Nel caso di contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, assoggettati alla cedolare secca, alla fideiussione prestata per il conduttore non si applicano le imposte di registro e di bollo.

A quali immobili si può applicare?

Il regime della cedolare secca è applicabile alle unità immobiliari che rientrano nelle categorie catastali da A1 a A11 (ad esclusione di A10), locate a uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato rispetto a quello relativo all’immobile abitativo. Quest’ultimo caso è possibile a patto che il successivo contratto di locazione intercorra tra le medesime parti e nell’accordo relativo alla pertinenza si faccia riferimento a quello di locazione dell’immobile abitativo e venga messa in evidenza la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di più locatori, l’opzione deve essere esercitata da ciascuno di essi. I locatori contitolari che non l’esercitano devono versare l’imposta di registro calcolata sulla quota del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. L’imposta di bollo sul contratto di locazione dovrà essere comunque versata. Il versamento dell’imposta di registro dovrà avvenire per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissi l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

La cedolare secca non può essere applicata, invece, alle locazioni concluse con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Nel caso in cui il regime della cedolare secca venga scelto fin dall’inizio, la registrazione del contratto di locazione può avvenire, anche online, entro 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, dalla data di decorrenza del contratto attraverso il modello RLI.

Cosa cambia nella cedolare secca 2020

La Legge di Bilancio 2020 (L. 160/2019) ha apportato delle modifiche proprio alla disciplina della cedolare secca sugli affitti.

È stata prevista una riduzione dal 15 al 10% dell’aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti per “i contratti stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all’articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica”.

La riduzione riguarda, quindi, alla tassazione diretta e indiretta del reddito derivante da contratti di locazione di unità immobiliari urbane a canone concordato nei comuni ad alta densità abitativa. I contratti di locazione a canone concordato sono quegli accordi in cui le parti “definiscono le condizioni contrattuali sulla base di appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative” (L. 431/1998, art. 2, c. 3). 

Cedolare secca sulle locazioni dei locali commerciali: è ancora valida nel 2020?

La Legge di Bilancio 2019 (art. 1, c. 59, della L. n. 145/2018) aveva introdotto il regime della cedolare secca anche sulle locazioni dei locali commerciali (classificati nella categoria catastale C/1 e con superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze). Tale regime non è stato prorogato ed è scaduto, quindi, il 31 dicembre 2019.

Questo significa che per i contratti stipulati dal 2020 non sarà più possibile pagare sul canone di locazione annuo l’imposta sostitutiva del 21%.

Come si calcola al cedolare secca?

In base a quanto appena esposto, l’imposta sostitutiva è calcolata applicando l’aliquota del 21% al canone di locazione annuo pattuito.

L’aliquota ridotta al 10% è applicata, invece, ai contratti di locazione a canone concordato relativi alle unità immobiliare situate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (art. 1, c. 1, lettere a) e b) del d.l. 551/1988), ovvero dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia;
  • nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica (Cipe).

Fonte: Agenzia delle Entrate

 

Legal Service Specialist in VisureItalia®

Legal Service Specialist – Ho acquisito una formazione tecnica in architettura di interni e nell’architettura del paesaggio. Da venti anni svolgo la professione di visurista per ispezioni ipotecarie e catastali presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ed il Catasto per conto di studi notarili, enti di riscossione e istituti di credito. In VisureItalia® ricopro il ruolo di Legal Services Specialist e coordino le attività del team di visuristi operativi in tutti gli Uffici di Pubblicità Immobiliare in Italia. Su SmartFocus condivido le mie conoscenze per facilitare l’accesso alle banche dati pubbliche e ai Pubblici Registri in particolare.

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