La Agenzia delle Entrate con la risposta all’interpello n. 340 del 23 agosto 2019 ha precisato che il regime della cedolare secca 2019 si applica anche nel caso di contratti di locazione con canone variabile. Gli immobili commerciali devono avere destinazione C/1 ed una superficie non superiore a 600 mq. per poter applicare l’imposta in misura fissa del 21%.

La attuale tassazione sugli immobili rappresenta uno degli ostacoli allo sviluppo del mercato immobiliare in Italia. I continui interventi del legislatore in materia comportano una continua instabilità e frenano gli investimenti. Pertanto, un intervento chiarificatore della Agenzia delle Entrate in materia non può non coinvolgere anche l’attività degli operatori professionali, agenti immobiliari in primis.

Le associazioni di categoria avevano da tempo sollecitato la possibilità di applicare il regime fisso della cedolare anche alle locazioni commerciali. Si discuteva di questa proposta dalla fine del 2018, con la finalità di semplificare e incentivare la regolarizzazione dei contratti di locazione e combattere l’evasione fiscale.

La legge di bilancio n. 145 del 30 dicembre 2018 ha, finalmente, accolto le istanze anche degli agenti immobiliari.

Cedolare secca 2019

Alla stipula del contratto di locazione il locatore può decidere se applicare il regime ordinario di imposizione fiscale o quello, facoltativo, della cedolare secca. In sostanza, la cedolare secca 2019 è una imposta sostitutiva dell’Irpef, nel caso di persone fisiche o dell’Ires per le società nonché delle addizionali. La cedolare secca, inoltre, sostituisce anche l’imposta di registro e l’imposta di bollo dovute sia al momento della registrazione sia nelle successive proroghe o risoluzioni dei contratti di locazione.

Come funziona la cedolare secca per gli affitti commerciali

La cedolare secca è una opzione facoltativa per il contribuente ma occorre fare alcune precisazioni:

1. nel caso di cessione del contratto di locazione, la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro;
2. la scelta della cedolare secca comporta automaticamente la rinuncia a richiedere l’aggiornamento del canone, anche se previsto dal contratto, per tutta la durata della locazione;
3. l’opzione della cedolare secca è incompatibile con l’aggiornamento del canone all’indice Istat dei prezzi al consumo;
4. l’aliquota è fissa in misura del 21% calcolato sull’importo del canone annuo di locazione stabilito tra le parti;
5. l’opzione può essere esercitata sia al momento della registrazione sia nelle annualità successive di proroga del contratto;
6. se viene richiesta l’applicazione della cedolare secca negli anni successivi di proroga, le imposte di registro e di bollo sono dovute al momento della registrazione e non sono rimborsabili;
7. in caso di proroga del contratto, l’opzione della cedolare secca deve essere confermata entro 30 giorni dalla data di proroga o di scadenza del contratto.
8. le categorie catastali che possono beneficiare della agevolazione sono solo gli immobili a destinazione commerciale censiti nella categoria catastale C/1;
9. la superficie degli immobili non deve essere superiore a 600 mq (sono escluse le pertinenze);
10. è possibile applicare la cedolare secca anche nel caso di affitti commerciali con canone variabile.

Chi può scegliere l’opzione della cedolare secca

Solo il locatore può optare per la cedolare secca. Infatti, la normativa è riferita esclusivamente alle persone fisiche titolari di diritti reali o di altro diritto di godimento su un bene immobile. Sono quindi esclusi i soggetti che esercitano l’attività di impresa.

Si ricorda che, qualora il locatore intenda esercitare questa opzione, dovrà comunicare al conduttore la sua scelta via posta raccomandata, Contestualmente, il locatore deve dichiarare di rinunciare alla facoltà di richiedere al conduttore l’aggiornamento del canone di locazione per tutta la durata della locazione.

Come e quando si paga la cedolare secca 2019?

Il pagamento dell’imposta deve essere effettuato mediante modello RLI utilizzando i codic

• 1840 – acconto prima rata
• 1841 – acconto seconda rata o unica soluzione
• 1842 – saldo

Gli importi e le scadenze per la cedolare secca sono:

• Se l’importo è inferiore a euro 257,52
  • 30 novembre, pagamento unica soluzione

• Se l’importo dovuto è superiore a euro 257,52
  • 30 giugno, pagamento prima rata pari al 40%
  • 30 novembre, pagamento del saldo pari al restante 60%

La risposta della Agenzia delle Entrate del 23 agosto 2019

La Agenzia delle Entrate ha risposto ad un quesito posto da un contribuente che intende locale un locale commerciale (C/1) ad una società con una formula particolare di pagamento del canone che prevede:

• una quota fissa annuale;
• una quota variabile che viene computata in proporzione al fatturato del conduttore.

Con la risposta n. 340 del 23 agosto scorso la Agenzia ha precisato che il pagamento di un canone variabile deve essere considerato coma una ipotesi differente rispetto all’aggiornamento annuale del canone in funzione dell’indice Istat. Pertanto, è possibile applicare il regime della cedolare secca con una imposta fissa al 21%.

In particolare, si rileva che: “Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira. Le variazioni in aumento del canone, per i contratti stipulati per durata non superiore a quella di cui all’articolo 27, non possono essere superiori al 75 per cento di quelle, accertate dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati (…)”.

Questa disposizione generale non incide in alcun modo sul principio della libera determinazione del canone di locazione tra le parti. Viene, quindi, confermata dalla Agenzia delle Entrate la possibilità di applicare la cedolare secca anche nel caso di contratti con canone variabile.

“L’articolo 1, comma 59, prevede che il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.

Fonte: Agenzia delle Entrate

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