Cedolare secca 2018. Aliquote e ravvedimento operoso.

Cedolare secca 2018. Aliquote e ravvedimento operoso.

Con la risoluzione n. 115E del 1 settembre 2017, l’Agenzia delle Entrate è intervenuta con importanti chiarimenti in merito all’applicazione della cedolare secca 2018 nei contratti di locazione. L’istituto del ravvedimento operoso è applicabile nel caso di omessa o tardiva comunicazione della proroga del contratto.

cedolare secca 2018 e ravvedimento operoso

Cedolare secca 2018

Sono sostanzialmente due le precisazioni introdotte con la risoluzione n. 115E della Agenzia delle Entrate.

In primo luogo viene riconosciuto l’istituto del ravvedimento operoso. La precisazione riguarda i casi di proroga dei contratti di locazione in regime di cedolare secca. In questi casi, la omessa o tardiva comunicazione, soggetta a sanzioni, potrà godere dei benefici del ravvedimento.

Inoltre, la Agenzia delle Entrate conferma l’obbligatorietà della comunicazione preventiva al conduttore dell’applicazione della opzione della cedolare secca. Qualora nel contratto di locazione sia già prevista la rinuncia all’adeguamento automatico dei canoni, il locatore non sarà tenuto ad inviare alcuna comunicazione.

Quando si applica la cedolare secca 2018

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato riservato ai contratti di locazione tra privati. Si tratta di una scelta facoltativa riservata al locatore. In linea generale, il vantaggio fiscale è evidente in quanto l’aliquota è inferiore rispetto al regime fiscale Irpef. La tassazione verrà calcolata non in base al reddito ma sull’importo del canone di locazione. Il locatore è obbligato a comunicare alla Agenzia delle Entrate il regime scelto sia al momento della registrazione sia in caso di proroga.

L’art. 3 del D.Lgs. 23/2011 definisce la cedolare secca come una imposta sostitutiva delle imposte:

  • sul reddito delle persone fisiche
  • addizionali regionali e comunali sul reddito delle persone fisiche
  • di registro e di bollo (€ 16,00) sul contratto di locazione
  • di registro e di bollo (€ 16,00) sulle proroghe e sulla risoluzione del contratto.

E’ importante ricordare che la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro nella cessione dei contratti di locazione.

Le aliquote della cedolare secca 2018

Il D.Lgs. 23/2011 aveva fissato l’importo della cedolare secca per i contratti a canone concordato in misura del 19% sul canone. In seguito, con il D.L. 102/2013, tale percentuale è stata ridotta al 15% per l’anno di imposta 2013. Con il D.L. 47/2014 (Piano Casa), l’importo della cedolare secca è stato ridotto ulteriormente al 10% per il periodo di imposta 2014 – 2017. La Legge di Stabilità 2018 ha confermato anche per il prossimo anno la cedolare secca 2018 al 10%.

Nel caso di contratti di locazione a canone libero, la cedolare secca è fissata al 21%.

Quando aderire al regime della cedolare secca?

E’ possibile aderire sia al momento della registrazione del contratto sia negli anni successivi di proroga. Qualora l’opzione non sia esercitata e comunicata all’inizio di decorrenza del contratto ma negli anni successivi, le imposte di registro e di bollo non saranno rimborsabili.

Come si calcola la cedolare secca 2018 ?

Il calcolo dell’importo da corrispondere in regime di cedolare secca è molto semplice. E’ sufficiente conoscere il canone di locazione annuo ed applicare l’aliquota. Nel caso, ad esempio, di un canone annuo di euro 7.200 la cedolare secca (10%) sarà pari a euro 720.

Chi può aderire al regime in cedolare secca?

Possono aderire i titolari di diritti reali (es. proprietà, usufrutto, ..) sugli immobili, purché persone fisiche. Sono quindi esclusi coloro che agiscono nell’esercizio di arti e professioni e le imprese. Qualora l’immobile sia intestato a più persone, tutti i contitolari possono scegliere se aderire o meno all’opzione. Ogni locatore contitolare, distintamente, dovrà provvedere a darne comunicazione. Il locatore contitolare che non intenda aderire, sarà tenuto al versamento dell’imposta di registro sulla parte del canone di locazione imputabile in base alla quota di sua proprietà.

Il c.d. Piano Casa (D.L. 47/2014) ha esteso l’opzione anche ai contratti di locazione stipulati con cooperative e enti non a scopo di lucro.

Come comunicare l’opzione della cedolare secca

Il proprietario locatore o il soggetto titolare di un diritto reale sull’immobile locato deve:

  1. comunicare tramite raccomandata a/r la propria scelta prima della registrazione del contratto
  2. precisare nella stessa lettera, qualora non previsto nel contratto, la rinunzia all’aggiornamento ISTAT annuo del canone
  3. inviare, per le annualità successive, la medesima comunicazione entro 30 giorni dalla stipula del contratto

Quanto dura l’opzione?

L’opzione dura per tutta la durata contrattuale e per i successivi rinnovi. Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in qualunque momento. La revoca deve essere comunicata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. Nel caso di revoca dell’opzione, il locatore sarà tenuto al versamento dell’imposta di registro, se dovuta. Allo stesso modo, il locatore potrà esercitare nuovamente l’opzione per le annualità successive.

Quali categorie di immobili sono escluse?

L’opzione della cedolare secca può essere esercitata per gli immobili rientranti nelle categorie catastali da A/1 a A/11. Sono esclusi gli uffici e studi privati, A/10. Pertanto, tutti gli immobili a destinazione abitativa con le relative pertinenze (cantina, posto auto, deposito, ..) possono beneficiare.

Come effettuare la registrazione del contratto?

I contratti di locazione devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate utilizzando l’apposito modello RLI. E’ possibile effettuare la registrazione on line allegando copia del contratto di locazione. Nel contratto, devono essere specificati:

  • il comune e l’indirizzo
  • dati catastali dell’immobile (foglio, particella o mappale e subalterno)
  • la rendita catastale
  • i dati delle parti, locatore e conduttore
  • l’importo del canone annuo
  • la rinunzia all’aggiornamento ISTAT del canone annuo

Scarica il testo della Risoluzione n. 115E della Agenzia delle Entrate

Fonte: Agenzia delle Entrate
 

Founder & CEO in VisureItalia®

Ho conseguito la laurea in Scienze Politiche e un Master in Gestione ed Amministrazione del patrimonio immobiliare degli enti ecclesiastici e religiosi. Dopo una lunga esperienza in ambito della gestione e messa a reddito di patrimoni immobiliari, nel 1999 ho intrapreso l’attività nel settore delle informazioni immobiliari, collaborando con i principali istituti di credito e gli enti di riscossione. Su SmartFocus aiuto i nostri lettori a capire quali problemi possono essere collegati con le attività di acquisto, vendita o locazione di un immobile.

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