Agevolazioni prima casa 2018, tutte le novità

Agevolazioni prima casa 2018, tutte le novità

Il bonus fiscale sulla prima casa 2018 potrà essere esteso ad una seconda abitazione. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 19989 del 27 luglio 2018. Condizione essenziale è che la prima dimora sia ritenuta “non idonea” ad essere abitata. A chi spetta il bonus e quando può essere richiesto? Rispondiamo in questo articolo alle domande dei nostri lettori.

bonus fiscale prima casa 2018

Le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa sono un incentivo per lo sviluppo del mercato immobiliare. Il risparmio su IVA, imposta di registro ma anche su quelle ipotecarie e catastali può costituire uno stimolo per la realizzazione di un sogno. Non sempre sono, però, chiari i requisiti relativi all’immobile ed allo stato giuridico dell’acquirente. In questo articolo rispondiamo alle domande dei nostri lettori con l’obiettivo di spiegare tutto in modo semplice, chiaro ed esaustivo.

Bonus prima casa 2018

Le agevolazioni fiscali sulla prima casa sono state introdotte dalla Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 19/E del 1 marzo 2001. Sono trascorsi diciassette anni e la normativa è stata aggiornata e modificata. L’ultima Circolare esplicativa è la n. 27/E del 13 giugno 2016. Le agevolazioni fiscali spettano agli acquirenti di immobili acquistati sia da privati sia da impresa che venda in esenzione IVA. Pertanto, il costruttore del fabbricato dovrà specificare nell’atto notarile che sul prezzo di vendita viene applicata l’imposta di registro al posto dell’iva.

L’acquirente non deve presentare una documentazione o certificazione specifica per richiedere l’agevolazione. Sarà il notaio che, in sede di stipula dell’atto notarile, dovrà verificare l’esistenza dei requisiti di legge. Esaminiamo di seguito quali sono i requisiti oggettivi e soggettivi, l’entità delle agevolazioni ed i casi di perdita dei benefici fiscali.

Requisiti oggettivi per il bonus prima casa

Precisiamo in primo luogo che il bonus non può essere richiesto per qualunque immobile. Sono escluse le abitazioni di tipo signorile (A/1), le abitazioni in ville (A/8), castelli e palazzi di pregio storico – artistico (A/9). L’Agenzia delle Entrate ha, infatti, specificato le categorie catastali degli immobili che possono beneficiare delle agevolazioni fiscali:

  • A/2 – abitazioni di tipo civile
  • A/3 – abitazioni di tipo economico
  • A/4 – abitazioni di tipo popolare
  • A/5 – abitazione di tipo ultra popolare
  • A/6 – abitazione di tipo rurale)
  • A/7 – abitazioni in villini
  • A/11 – abitazioni e alloggi tipici dei luoghi.

Le agevolazioni spettano anche per le pertinenze dell’unità immobiliare principale a tre condizioni:

  1. la pertinenza deve avere una destinazione di servizio rispetto all’abitazione principale (ad esempio posto auto, box auto o cantina)
  2. deve essere stata acquistata usufruendo dell’agevolazione prima casa 2018
  3. è possibile richiedere l’agevolazione solo per una pertinenza per categoria.

Le categorie catastali riferite alle pertinenze sono:

  • C/2 – magazzini e locali di deposito
  • C/6 – rimesse e autorimesse
  • C/7 – tettoie, chiuse o aperte

Le agevolazioni per le seconde case

La giurisprudenza ha recentemente colmato un vuoto legislativo riferito alle agevolazioni per le seconde case. Infatti, se l’immobile destinato a prima casa è ritenuto non idoneo per l’abitazione, è possibile ricorrere al bonus anche per le seconde case. La Corte di Cassazione ha, in questo caso, specificato chiaramente i requisiti ed i limiti.

Se l’abitazione non può più soddisfare le esigenze abitative del contribuente o della sua famiglia (inidoneità soggettiva), il bonus prima casa 2018 può essere utilizzato per l’acquisto di un nuovo immobile anche se seconda casa. È il caso, ad esempio, di immobili che per vetustà, adeguamento normativo o sismico, numero di vani o superficie non sono più idonei per un uso abitativo (Corte di Cassazione, sentenza n. 2565/2018).

La inidoneità oggettiva si ha nel caso di immobili sottoposti ad un vincolo giuridico derivante da locazione o diritto reale. Nel concreto, se una casa è stata acquistata come prima casa ed in seguito è stata locata, quindi non è più nella disponibilità del contribuente, è possibile beneficiare delle agevolazioni per l’acquisto di una seconda casa nello stesso comune. Lo stesso orientamento della Cassazione (sentenza n. 19989 del 27 luglio 2018) è stato confermato dalla Agenzia delle Entrate (risoluzione n. 1707 del 1 agosto 2017) per la nuda proprietà: “… l’agevolazione prima casa compete anche all’acquirente o ai coniugi che siano titolari del diritto di nuda proprietà su altra casa situata nello stesso comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato”.

Requisiti soggettivi

Per godere del bonus prima casa 2018 il richiedente:

  1. non deve essere proprietario nel territorio nazionale di altro immobile acquistato con la medesima agevolazione;
  2. in caso affermativo, deve vendere l’immobile entro 12 mesi dalla stipula dell’atto, pena la perdita delle agevolazioni;
  3. non deve possedere abitazioni nello stesso Comune in cui è ubicato l’immobile da acquistare come prima casa;
  4. deve obbligatoriamente avere la residenza anagrafica nel Comune in cui intende acquistare la casa;
  5. in difetto, deve trasferire la propria residenza entro e non oltre 18 mesi dalla stipula dell’atto notarile;
  6. infine, non deve essere titolare di diritti reali di uso, usufrutto o abitazione relativi ad immobili ubicati nello stesso Comune.

La documentazione preliminare per la compravendita

Prima di procedere con l’acquisto o la vendita di un immobile, trattandosi di un’operazione che riveste una particolare rilevanza in termini economici, è preferibile disporre di tutta la documentazione. Il fascicolo casa è uno strumento indispensabile che riunisce in un unico documento tutti i dati e tutte le ispezioni relative all’immobile. Sostanzialmente è un dossier che comprende:

Il fascicolo casa o check up casa potrà essere integrato da:

Le agevolazioni prima casa 2018

Concretamente, le agevolazioni fiscali previste dalla normativa ed applicabili per i contribuenti in possesso dei requisiti di cui sopra sono:

  • IVA ridotta dal 10% al 4% in caso di acquisto da impresa
  • Imposte ipotecarie e catastali in misura fissa per compravendita da impresa, successioni e donazioni: 200 euro
  • Imposta di registro al 2% per atti di compravendita tra privati e computata sul valore catastale con il sistema prezzo valore
  • Imposte ipotecarie e catastali in misura fissa per compravendite tra privati: 50 euro
  • Credito di imposta per i contribuenti che acquistano e rivendono l’immobile entro 12 mesi: prevede la possibilità di detrarre l’imposta già versata con quella da pagare per l’acquisto della nuova casa
  • Detrazione Irpef del 19% entro il limite di 1.000 euro per acquisti effettuati tramite agenzie immobiliari
  • Detrazione Irpef degli interessi passivi del mutuo ipotecario nella dichiarazione dei redditi.

La revoca delle agevolazioni fiscali sulla prima casa 2018

La Agenzia delle Entrate ha specificato le 2 clausole di decadenze dei benefici fiscali:

  1. se il contribuente ha reso dichiarazioni mendaci in sede di stipula dell’atto notarile relative alla sua residenza anagrafica ed alla proprietà di immobili;
  2. se il contribuente, entro 18 mesi dalla stipula dell’atto, non abbia provveduto a trasferire la propria residenza anagrafica nel Comune in cui è ubicato l’immobile.

Le sanzioni previste in questi casi sono:

  • sanzione pari al 30% della differenza tra l’imposta di registro corrisposta e quelle dovute in assenza dei requisiti per le agevolazioni, oltre agli interessi di mora;
  • restituzione integrale alla Agenzia delle Entrate della differenza tra le imposte corrisposte e quelle dovute;
  • sanzione pari al 30% oltre interessi di mora riferita alla differenza tra l’imposta corrisposta (4%) e quella dovuta (10%) nelle compravendite da impresa soggette ad IVA;
  • restituzione integrale della differenza di tra l’IVA versata e quella dovuta.

Nei nostri articoli cerchiamo sempre di fornire un quadro esaustivo e completo della problematica affrontata. Se vuoi comunque approfondire ulteriormente l’argomento, ti mettiamo a disposizione una guida completa con tutte le agevolazioni previste nel bonus prima casa 2018.

Scarica gratis la guida con le agevolazioni prima casa 2018

Fonte: Agenzia delle Entrate
 

Founder & CEO in VisureItalia®

Ho conseguito la laurea in Scienze Politiche e un Master in Gestione ed Amministrazione del patrimonio immobiliare degli enti ecclesiastici e religiosi. Dopo una lunga esperienza in ambito della gestione e messa a reddito di patrimoni immobiliari, nel 1999 ho intrapreso l’attività nel settore delle informazioni immobiliari, collaborando con i principali istituti di credito e gli enti di riscossione. Su SmartFocus aiuto i nostri lettori a capire quali problemi possono essere collegati con le attività di acquisto, vendita o locazione di un immobile.

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