Acquisto prima casa senza vendere la precedente: si può fare?

Acquisto prima casa senza vendere la precedente: si può fare?

La maggioranza delle persone che cerca una nuova abitazione, lo fa con l’intento di vendere quella in cui vive. Può capitare, però, di non riuscire a vendere l’immobile e, in tal caso, sorge spontaneo un dubbio: si può fare un acquisto di immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa senza vendere la precedente? Ecco la risposta in questo articolo.

Stai per scoprire:

  1. Che agevolazioni ci sono per l’acquisto della prima casa?
  2. Quali sono i requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa?
  3. Si può fare un acquisto prima casa senza vendere la precedente?
  4. Cosa succede se non si vende la prima casa entro un anno?
  5. Quali sono i casi in cui non è necessario vendere la casa precedente?

Che agevolazioni ci sono per l’acquisto della prima casa?

Si tratta di un insieme di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. Ad esempio, con i benefici prima casa si riducono sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa. Inoltre non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, poi, le imposte che si devono versare con i benefici prima casa sono le seguenti:

  • registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%);
  • ipotecaria fissa di 50 euro;
  • catastale fissa di 50 euro.

D’altra parte, nel caso in cui invece si acquista da un’impresa con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici prima casa sono l’Iva ridotta al 4% (anziché al 10%) e tre imposte:

  • di registro fissa di 200 euro;
  • ipotecaria fissa di 200 euro;
  • catastale fissa di 200 euro.

Quali sono i requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa?

Il sito dell’Agenzia delle Entrate specifica che le agevolazioni interessano chi acquista un’abitazione principale e si applicano quando il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha o intende stabilire la residenza o lavora, oppure quando:

L’immobile appartiene a determinate categorie catastali

Le categorie di riferimento sono: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Al contrario, le agevolazioni non sono ammesse per l’acquisto di un’abitazione A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregi artistici e storici).

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L’acquirente rispetta determinati requisiti

Tra le caratteristiche principali rientrano il fatto di non essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio italiano di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione oppure nuda proprietà su un’altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa.

A partire dal 1° gennaio 2016, inoltre, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a patto che l’abitazione in possesso sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Si può fare un acquisto prima casa senza vendere la precedente?

Prima del 2016, per poter beneficiare dell’agevolazione prima casa, l’acquirente non doveva essere proprietario di un altro immobile acquistato con la stessa agevolazione. La Legge di Stabilità del 2016, invece, ha esteso la possibilità di usufruire dell’agevolazione prima casa anche a chi è già proprietario di un altro immobile acquistato con lo stesso beneficio, a patto che venda il precedente entro un anno.

Le agevolazioni previste dalla legge di stabilità sono quindi l’imposta di registro agevolata, che è pari al 2%, se la nuova casa viene acquistata da privati, e che corrisponde al 4%, se l’acquisto avviene dal costruttore.

Per poter avere questo beneficio comunque la casa acquistata non deve essere classificata come immobile di lusso, quindi non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9. Inoltre, la nuova casa acquistata deve trovarsi nel Comune in cui il proprietario ha la residenza. In caso contrario, il proprietario deve impegnarsi a trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dal rogito. È importante poi che al momento dell’acquisto il proprietario non sia proprietario di un’altra casa nello stesso Comune, anche se seconda casa.

Cosa succede se non si vende la prima casa entro un anno?

Se non si vende la vecchia casa entro un anno, si perde il diritto all’agevolazione prima casa di cui si è già beneficiato. Di conseguenza bisognerà pagare:

  • la differenza di imposta non versata,
  • gli interessi maturati sulla somma,
  • una sanzione del 30% dell’importo dell’imposta.

Per evitare di dover pagare sanzioni, prima della scadenza dell’anno è possibile presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate chiedendo di versare subito la differenza di imposta. Se invece sono già passati i 12 mesi, ma ancora l’Agenzia non ha contestato la mancanza dei requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni prima casa, si può optare per il ravvedimento operoso per pagare, quindi, una sanzione in misura ridotta.

Quali sono i casi in cui non è necessario vendere la casa precedente?

Una sentenza della Cassazione (Civile Ord. Sez. 5 Num. 20300 Anno 2018) ha chiarito che esistono casi in cui si può accedere comunque alle agevolazioni, senza vendere la casa precedente. Nel caso specifico preso in esame, infatti, si è stabilito che un contribuente che non aveva venduto la sua casa precedente aveva lo stesso il diritto di godere delle agevolazioni fiscali in quanto la vecchia casa era diventata inabitabile. Risulta essere di fondamentale importanza, quindi, dimostrare il concetto di inidoneità abitativa, che può essere definita da condizioni oggettive oppure soggettive.

Per fare qualche esempio pratico, rientrano nelle circostanze oggettive l’inabitabilità causata da terremoto, inondazione o qualsiasi altra calamità naturale. Possono essere invece soggettive le circostanze che conducono alla nascita di più figli che rendono la vecchia casa inadeguata per poter vivere in maniera decorosa. In conclusione, quando l’immobile è in costruzione, sono previste le agevolazioni soltanto quando lo stesso non è considerato di lusso (categorie catastali A1, A8 e A9).

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Legal Service Specialist in VisureItalia®

Legal Service Specialist – Ho acquisito una formazione tecnica in architettura di interni e nell’architettura del paesaggio. Da venti anni svolgo la professione di visurista per ispezioni ipotecarie e catastali presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ed il Catasto per conto di studi notarili, enti di riscossione e istituti di credito. In VisureItalia® ricopro il ruolo di Legal Services Specialist e coordino le attività del team di visuristi operativi in tutti gli Uffici di Pubblicità Immobiliare in Italia. Su SmartFocus condivido le mie conoscenze per facilitare l’accesso alle banche dati pubbliche e ai Pubblici Registri in particolare.

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28 commenti per "Acquisto prima casa senza vendere la precedente: si può fare?"

  • S ha detto:

    Sono proprietaria di una casa acquistata con agevolazioni prima casa. Ora per esigenze di spazio voglio venderla e ho già trovato nello stesso comune.
    Quindi io non posso usufruire di queste agevolazioni perché nello stesso comune?😣

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno, per poterne usufruire di nuovo dovrà vendere l’abitazione in possesso entro un anno dal nuovo acquisto. Cordiali saluti.

  • Patrizia ha detto:

    Se ho comprato prima casa avendone un altra con agevolazioni da vendere entro 12 mesi.se non ho venduto come era nel atto.a distanza di anni vorrei fare ravvedimento operoso.perche non riesco a vedere

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno, è possibile ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso nel caso non si abbia ancora ricevuto notifica di un atto di liquidazione o un avviso di accertamento.

  • Alice ha detto:

    Buongiorno,
    ho acquistato una seconda casa con agevolazioni prima casa e dobbiamo vendere la precedente.
    la casa acquistata e’ complicata, quindi stavo pensando di rivenderla e tenere quella che abbiamo gia’.Si puo’ fare senza perdere le aggevolazioni prima casa e mantenerle sulla prima?

    grazie mille
    Alice

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Alice, la situazione esposta è molto particolare, le suggeriamo di confrontarsi con un notaio. Cordiali saluti.

  • Patty ha detto:

    Se ho comprato un immobile con agevolazioni e ho il vecchio immobile con agevolazioni posso fare ravvedimento operoso anche se sono passati anni

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno, è possibile ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso nel caso non si abbia ancora ricevuto notifica di un atto di liquidazione o un avviso di accertamento.

  • Patr8 ha detto:

    Si può comprare casa con agevolazioni avendone un altro con agevolazioni senza venderlo
    Cosa succede.

    .

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno, in caso della decadenza delle agevolazioni “prima casa” si dovranno versare le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse. Cordiali saluti.

  • Giovanna ha detto:

    Buon giorno, ho appena acquistato un immobile nello stesso Comune dove sono già proprietaria di un altro immobile in cui però vivono i miei genitori.
    Ho acquistato il secondo immobile con le agevolazioni prima casa ma sebbene inizialmente ho pensato di donarla alle mie figlie mi è stato sconsigliato ed ora sono in difficoltà poichè sicuramente dovrò denunciare il problema all’agenzia delle entrate e pagare la differenza.
    C’è possibilità di farla rientrare comunque, nelle agevolazioni, non essendo nella mia disponibilità il bene???
    Grazie anticipatamente

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Giovanna, non siamo al corrente di questa possibilità. Le suggeriamo di confrontarsi con il suo commercialista. Cordiali saluti.

  • Patty ha detto:

    Se non si vende il vecchio immobile per il nuovo .con agevolazioni cosa accade.si può fare ravvedimento operoso anche a distanza di anni.

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Patty, se non ha ricevuto un atto di liquidazione o un avviso di accertamento, vi è la possibilità di ricorrere all’istituto del ravvedimento operoso. Le suggeriamo di chiedere informazioni nell’ufficio dell’Agenzia presso il quale è stato registrato l’atto. Cordiali saluti.

  • giuseppe ha detto:

    Buongiorno

    Non mi è ben chiaro questo passaggio

    È importante poi che al momento dell’acquisto il proprietario non sia proprietario di un’altra casa nello stesso Comune, anche se seconda casa.

    Significa che non posso acquistare un altro immobile, possedendone già uno, nello stesso comune e poi rivendere il primo entro e non oltre i 12 mesi per beneficiare nuovamente del regime prima casa?

    Grazie e saluti

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Giuseppe, le agevolazioni “prima casa” non spettano quando si acquista un immobile che si trova nello stesso Comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici.
      Ciò vale anche nel caso in cui si assuma l’impegno di vendere l’immobile già posseduto entro i 12 mesi dal nuovo acquisto. Cordiali saluti.

  • Rosa ha detto:

    buongiorno ho comprato in zona mare come prima casa una abitazione di 48 m volevamo trasferirci ma a causa del lavoro oltre la residenza non siamo stati in grado di trasferirci,adesso abbiamo comprato casa dal tribunele in un’altra regione dove effettivamente lavoriamo io e mio marito, e possibile passare la prima casa come seconda?
    grazie

  • Oro ha detto:

    Buongiorno 11 anni fa ho acquistato una piccola abitazione con agevolazioni prima casa di 28 mq dove adesso risiedo.
    Vorrei acquistare una seconda casa con mia moglie che ha 28 anni e usufruirebbe delle agevolazioni attuali.
    Sto valutando sia il comune dove ho la piccola abitazione è un altro comune.
    Cosa mi consiglierebbe?
    Ci sono possibilità per usufruire delle agevolazioni senza vendere la piccola abitazione?
    Grazie in anticipo

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno, le suggeriamo di chiedere il supporto del Suo commercialista, il quale le suggerirà, in base alla sua situazione, la soluzione fiscalmente più conveniente. Cordiali saluti.

  • Giuseppa Spinelli ha detto:

    Ho acquistato una seconda casa, con. L impegno a vendere la prima entro un anno, ho fatto un preliminare di vendita ma poiché gli acquirenti devono chiedere un mutuo, non riusciremo a stipulare entro la scadenza dei 12 mesi dall’ acquisto, posso in qualche modo chiedere proroga all agenzia delle entrate?

    • Redazione ha detto:

      Gentile Giuseppa, non siamo a conoscenza dell’esistenza di proroghe di questo tipo. Le suggeriamo di chiedere informazioni presso l’Agenzia delle Entrate. Cordiali saluti.

  • chiara carpaneda ha detto:

    Buongiorno, 20 anni fa i miei genitori hanno finanziato l’acquisto di un piccolo appartamento (40 mq) a mio nome, con l’agevolazione prima casa (ero appena maggiorenne).Trattandosi di un mero investimento l’appartamento è sempre stato locato, non ho mai trasferito la residenza nè ci ho mai abitato, ora debbo acquistare casa per le esigenze abitative mie e della mia famiglia, posso sfruttare l’agevolazione prima casa rifacendomi alla sentenza da lei commentata?

    • Redazione ha detto:

      Gentile Chiara, la sentenza menzionata nell’articolo si riferisce ad una situazione molto diversa dalla sua, in quanto specifica che vi sono casi in cui è possibile accedere comunque alle agevolazioni senza vendere la casa precedente qualora la precedente casa divenisse inabitabile. Da quanto descrive, pertanto, non sembra vi siano i requisiti per poter appellarsi a tale sentenza e usufruire dell’agevolazione in oggetto. Per maggiori specifiche le suggeriamo di richiedere la consulenza di un notaio che possa valutare nel dettaglio la sua casistica e indicarle come procedere. Cordiali saluti.

  • Elvis ha detto:

    Buongiorno, io ho acquistato una casa con agevolazione del 4% IVA direttamente dal costruttore, sono già proprietario di un altro immobile acquistato nel 2001 però senza agevolazioni. La domanda è: se non vendo il vecchio immobile entro un anno, perdo l’agevolazione IVA prima casa? Grazie x risposta.

    • Redazione ha detto:

      Buongiorno Elvis, le agevolazioni “prima casa” non sono riconosciute a chi acquista un’abitazione ubicata nello stesso Comune in cui si è già titolare di altro immobile acquistato senza fruire dei benefici. Cordiali saluti.

  • Davide ha detto:

    Buongiorno, se acquisto prima casa e vi abito, ma ho già altra prima casa che pero’ non posso vendere perchè assegnata dal tribunal al coniuge con figli come conseguenza della separazione, incorro comunque nella sanzione oppure posso fare istanza tenuto conto di quanto sopra indicato?

    Se invece vengo il mio 50% di prima casa all’ex coniunge con riservato dominio entro l’anno dall’acquisto della nuova prima casa, vale la vendita dalla data rogito o dalla data di fine pagamento dell’immmobile?
    Ringrazione per riscontro, credo siano quesiti che riguardano molti separati; cordiali saluti

    • Redazione ha detto:

      Gentile Davide, per l’acquisto del nuovo immobile non potrà usufruire delle agevolazioni prima casa, poiché risulta proprietario di un altro immobile, acquisito con il medesimo beneficio, anche se attualmente non ne ha la disponibilità effettiva assegnato all’ex-coniuge (Cassazione, ordinanza n. 27088/2022). In merito al secondo quesito, le suggeriamo di confrontarsi con un notaio. Cordiali saluti.

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