Acquisto prima casa senza vendere la precedente: si può fare?

Acquisto prima casa senza vendere la precedente: si può fare?

La maggioranza delle persone che cerca una nuova abitazione, lo fa con l’intento di vendere quella in cui vive. Può capitare, però, di non riuscire a vendere l’immobile e, in tal caso, sorge spontaneo un dubbio: si può fare un acquisto di immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa senza vendere la precedente? Ecco la risposta in questo articolo.

Stai per scoprire:

  1. Che agevolazioni ci sono per l’acquisto della prima casa?
  2. Quali sono i requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa?
  3. Si può fare un acquisto prima casa senza vendere la precedente?
  4. Cosa succede se non si vende la prima casa entro un anno?
  5. Quali sono i casi in cui non è necessario vendere la casa precedente?

Che agevolazioni ci sono per l’acquisto della prima casa?

Si tratta di un insieme di agevolazioni fiscali finalizzate a favorire l’acquisto di immobili da destinare ad abitazione principale. Ad esempio, con i benefici prima casa si riducono sia l’imposta di registro, se si acquista da un privato, sia l’Iva, se si acquista da un’impresa. Inoltre non sono dovuti imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti assoggettati all’imposta di registro e quelli necessari per gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari.

Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva, poi, le imposte che si devono versare con i benefici prima casa sono le seguenti:

  • registro proporzionale nella misura del 2% (invece che 9%);
  • ipotecaria fissa di 50 euro;
  • catastale fissa di 50 euro.

D’altra parte, nel caso in cui invece si acquista da un’impresa con vendita soggetta a Iva, le imposte da versare con i benefici prima casa sono l’Iva ridotta al 4% (anziché al 10%) e tre imposte:

  • di registro fissa di 200 euro;
  • ipotecaria fissa di 200 euro;
  • catastale fissa di 200 euro.

Quali sono i requisiti per usufruire delle agevolazioni prima casa?

Il sito dell’Agenzia delle Entrate specifica che le agevolazioni interessano chi acquista un’abitazione principale e si applicano quando il fabbricato si trova nel comune in cui l’acquirente ha o intende stabilire la residenza o lavora, oppure quando:

L’immobile appartiene a determinate categorie catastali

Le categorie di riferimento sono: A/2 (abitazioni di tipo civile); A/3 (abitazioni di tipo economico); A/4 (abitazioni di tipo popolare); A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare); A/6 (abitazioni di tipo rurale); A/7 (abitazioni in villini); A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Al contrario, le agevolazioni non sono ammesse per l’acquisto di un’abitazione A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregi artistici e storici).

L’acquirente rispetta determinati requisiti

Tra le caratteristiche principali rientrano il fatto di non essere titolare di un altro immobile nello stesso comune e non essere titolare su tutto il territorio italiano di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione oppure nuda proprietà su un’altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa.

A partire dal 1° gennaio 2016, inoltre, i benefici fiscali sono riconosciuti anche all’acquirente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni, a patto che l’abitazione in possesso sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.

Si può fare un acquisto prima casa senza vendere la precedente?

Prima del 2016, per poter beneficiare dell’agevolazione prima casa, l’acquirente non doveva essere proprietario di un altro immobile acquistato con la stessa agevolazione. La Legge di Stabilità del 2016, invece, ha esteso la possibilità di usufruire dell’agevolazione prima casa anche a chi è già proprietario di un altro immobile acquistato con lo stesso beneficio, a patto che venda il precedente entro un anno.

Le agevolazioni previste dalla legge di stabilità sono quindi l’imposta di registro agevolata, che è pari al 2%, se la nuova casa viene acquistata da privati, e che corrisponde al 4%, se l’acquisto avviene dal costruttore.

Per poter avere questo beneficio comunque la casa acquistata non deve essere classificata come immobile di lusso, quindi non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9. Inoltre, la nuova casa acquistata deve trovarsi nel Comune in cui il proprietario ha la residenza. In caso contrario, il proprietario deve impegnarsi a trasferire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dal rogito. È importante poi che al momento dell’acquisto il proprietario non sia proprietario di un’altra casa nello stesso Comune, anche se seconda casa.

Cosa succede se non si vende la prima casa entro un anno?

Se non si vende la vecchia casa entro un anno, si perde il diritto all’agevolazione prima casa di cui si è già beneficiato. Di conseguenza bisognerà pagare:

  • la differenza di imposta non versata,
  • gli interessi maturati sulla somma,
  • una sanzione del 30% dell’importo dell’imposta.

Per evitare di dover pagare sanzioni, prima della scadenza dell’anno è possibile presentare un’istanza all’Agenzia delle Entrate chiedendo di versare subito la differenza di imposta. Se invece sono già passati i 12 mesi, ma ancora l’Agenzia non ha contestato la mancanza dei requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni prima casa, si può optare per il ravvedimento operoso per pagare, quindi, una sanzione in misura ridotta.

Quali sono i casi in cui non è necessario vendere la casa precedente?

Una sentenza della Cassazione (Civile Ord. Sez. 5 Num. 20300 Anno 2018) ha chiarito che esistono casi in cui si può accedere comunque alle agevolazioni, senza vendere la casa precedente. Nel caso specifico preso in esame, infatti, si è stabilito che un contribuente che non aveva venduto la sua casa precedente aveva lo stesso il diritto di godere delle agevolazioni fiscali in quanto la vecchia casa era diventata inabitabile. Risulta essere di fondamentale importanza, quindi, dimostrare il concetto di inidoneità abitativa, che può essere definita da condizioni oggettive oppure soggettive.

Per fare qualche esempio pratico, rientrano nelle circostanze oggettive l’inabitabilità causata da terremoto, inondazione o qualsiasi altra calamità naturale. Possono essere invece soggettive le circostanze che conducono alla nascita di più figli che rendono la vecchia casa inadeguata per poter vivere in maniera decorosa. In conclusione, quando l’immobile è in costruzione, sono previste le agevolazioni soltanto quando lo stesso non è considerato di lusso (categorie catastali A1, A8 e A9).

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Legal Service Specialist in VisureItalia®

Legal Service Specialist – Ho acquisito una formazione tecnica in architettura di interni e nell’architettura del paesaggio. Da venti anni svolgo la professione di visurista per ispezioni ipotecarie e catastali presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari ed il Catasto per conto di studi notarili, enti di riscossione e istituti di credito. In VisureItalia® ricopro il ruolo di Legal Services Specialist e coordino le attività del team di visuristi operativi in tutti gli Uffici di Pubblicità Immobiliare in Italia. Su SmartFocus condivido le mie conoscenze per facilitare l’accesso alle banche dati pubbliche e ai Pubblici Registri in particolare.

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