Contratti di locazione: quali verifiche bisogna fare prima della registrazione?
L’Agenzia delle Entrate stabilisce che tutti i contratti di locazione ed affitto (con la sola eccezione dei contratti aventi durata inferiore ai 30 giorni) di immobili, inclusi i fondi rustici ed i contratti stipulati tra soggetti passivi di IVA, i privati cittadini, debbano essere obbligatoriamente registrati entro e non oltre 30 giorni dalla data di firma. L’onere è indifferentemente a carico del proprietario dell’immobile, il locatore, o dell’inquilino, il conduttore ed entrambi sono in solido responsabili per il pagamento dell’imposta di registro per tutte le annualità di durata della locazione. Nei contratti tra privati esiste la possibilità di ricorrere, nel caso di immobili ad uso abitativo, ad un regime fiscale alternativo, la cedolare secca con un importo unico in sostituzione dell’imposta di registro e di bollo, dell’Irpef e delle addizionali relative al reddito dell’immobile.
Perché indicare i dati catastali dell’immobile nel contratto di locazione
Una delle condizioni essenziali prevista dall’Agenzia delle Entrate è l’indicazione dei dati catastali dell’immobile oggetto di locazione. L’obbligo di indicazione dei dati catastali è scattato dal 1 luglio 2010 con il protocollo n. 83561/2010 dell’Agenzia e la circolare n. 2/2010 quale applicazione del decreto legge n. 78 del 2010. L’obbligo è esteso anche alle cessioni, risoluzioni e proroghe, anche tacite, dei contratti. Il Catasto non è un’entità immobile ma in continua evoluzione e questo implica che l’ufficio del Catasto possa anche provvedere d’ufficio ad effettuare delle variazioni dei dati catastali, sopprimendo una particella o accorpando più particelle o creando nuove particelle da una soppressa. Per questo motivo, prima di procedere con la firma del contratto, è indispensabile verificare i dati catastali dell’immobile e delle eventuali pertinenze inserite nel contratto.
La verifica può essere effettuata indicando i dati catastali, se conosciuti, con una visura catastale per immobile o, in alternativa, indicando i dati catastali del proprietario dell’immobile, persona fisica o giuridica, con una visura catastale per soggetto. In entrambi i casi si disporrà di un documento estratto da una fonte certa, l’Agenzia delle Entrate, ed aggiornato alla data della richiesta con indicazione dei catastali corretti da indicare nel contratto.
Quali dati catastali indicare nel contratto?
I dati essenziali sono:
- comune e indirizzo
- foglio
- particella o mappale
- subalterno (se presente)
- destinazione d’uso
- superficie in metri quadri
I dati catastali così indicati contribuiranno poi al data base dell’OMI, l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate.
La planimetria catastale va allegata al contratto di locazione?
Nel caso della planimetria non esiste una indicazione specifica stabilita dall’Agenzia delle Entrate per le locazioni. La circolare n. 2 del 2010 prevede l’obbligatorietà per il notaio di indicazione dei datai catastali aggiornati e della verifica della conformità della planimetria catastale. Con una accezione estensiva, lo stesso obbligo può essere esteso anche ai contratti di locazione. La planimetria catastale può essere allegata o meno al contratto ma, se citata nel contratto, è bene specificare che il conduttore ha preso visione della planimetria e la considera conforme allo stato dei luoghi dell’immobile in oggetto. Questo per evitare che sorgano divergenze nel corso di svolgimento del contratto da parte del conduttore in ordine alla distribuzione e destinazione dell’immobile.
La planimetria catastale potrebbe essere costituita da più fogli, ad esempio nel caso di più pertinenze (cantina, box auto, posto auto ..) dell’immobile principale. In ogni caso contribuisce al conteggio del diritti di bollo, pari ad una marca da bollo da 16 euro ogni pagine di contratto e, comunque, ogni 100 righe.
APE, attestato di prestazione energetica
Abbiamo già esaminato la normativa in merito alla certificazione degli edifici in un precedente articolo. Qui occorre ribadire che l’attestato APE di prestazione energetica sulla base del decreto del 26 giugno 2015 è obbligatorio non solo per gli atti di compravendita ma anche per le locazioni. Il conduttore deve nel contratto indicare di aver ricevuto dal locatore tutte le informazioni in merito alla prestazione energetica dell’immobile e di disporre del relativo attestato. E’ fondamentale che l’attestato APE sia sottoscritto da un tecnico abilitato e che la data di firma coincida con quella del contratto di locazione e non sia successiva.
Come registrare un contratto di locazione
La registrazione del contratto di locazione può essere effettuata per via telematica o in ufficio presentando:
- due copie del contratto di locazione con firma autografa delle parti in tutte le pagine del contratto
- la domanda di registrazione (modello RLI)
- i contrassegni telematici per i diritti di bollo che non devono riportare una data successiva alla firma del contratto di locazione
- la ricevuta di pagamento delle imposte di registro (modello F24)
Le imposte di registro
L’importo delle imposte di registro varia in relazione alla tipologia di immobile:
- Immobili ad uso abitativo > 2% del canone annuo
- Immobili strumentali > 1% del canone annuo (se soggetti passivi IVA) – 2% del canone annuo negli altri casi
- Fondi rustici > 0,50% del canone annuo
- Altri immobili > 2% del canone annuo
16 commenti per "Contratti di locazione: quali verifiche bisogna fare prima della registrazione?"
Buongiorno, ho stipulato un contratto d’affitto 4+4 per un bilocale in seminterrato che fa parte di una villa. Nel contratto,il locatore ha specificato che non ho diritto di chiedere la residenza ed ha indicato la categoria A7 e subalterno 2 che fa parte dei 18,5 vani dichiarai nella visura catastale. Ho il dubbio che,invece, mi abbia affittato un locale che,dalle caratteristiche, sembra un garage. Visto che non ho avuto la possibilità di consultare la mappa catastale e, soprattutto, che il bilocale è di circa 28 mq ed ha una superficie luce di circa 0,5 mq chiedo se l’appartamento è abitabile e se ha il diritto di negarmi la richiesta della residenza. Grazie
Buongiorno Cristina, è possibile che si tratti di una locazione parziale dell’immobile? Se così fosse dovrebbe essere riportato nel contratto. Le suggeriamo di approfondire la sua situazione confrontandosi con il suo commercialista. Cordiali saluti.
Salve , ho una locazione turistica con due camere da letto.Potrei secondo voi locare le due stanze a due gruppi di ospiti distinti e separati e in tempi diversi?Tenga presente che ho un sola particella,foglio,e subalterno.O all’atto della registrazione mi sarà bocciato il secondo contratto visto che il primo ha già “usufruito dei dati catastali”?È vero che devo necessariamente creare due subalterni per separare le due porzioni d’immobile?
Buongiorno Cosimo, le suggeriamo di confrontarsi con il Suo commercialista per verificare anche se il comune in cui è ubicato l’immobile che intende locale in questo modo prevede qualcosa a riguardo. Cordiali saluti.
Salve ho un dubbio spero che possiate risolvermelo..sto per aprire una mia attività quindi sto prendendo in affitto un locale commerciale a 750 euro al mese,sono in fase di contratto devo ancora firmarlo e ho notato che nella planimetria del catasto dell’immobile c’è scritto 39 mq mentre nel contratto di locazione c’è scritto 53 circa perche questa differenza ?? Grazie
Buongiorno Federica, le suggeriamo di confrontarsi con il proprietario del locale commerciale per concordare di specificare nel contratto di locazione che il locale è nella realtà dei fatti di 53 metri quadri, anche se in Catasto risulta di 39 metri quadri. Cordiali saluti.
Salve, per dare in affitto un’abitazione è obbligatorio essere in regola se ci sono difformità urbanistiche e catastali? O è obbligatoria solo l’APE?
Grazie
Buongiorno Pasquale, le confermiamo che l’APE è sicuramente obbligatorio. L’ordinanza del 13 aprile 2017, n. 9558 della Corte di Cassazione, Sezione 3 civile, inoltre, stabilisce che l’eventuale non conformità dell’immobile locato alla disciplina edilizia ed urbanistica non determina l’illiceità dell’oggetto del contratto. Questo in quanto il requisito della liceità dell’oggetto non si riferisce al bene in sé (cioè alla condizione giuridica abusiva o meno) ma alla prestazione, ossia al contenuto dell’atto di autonomia negoziale che, nel rapporto locativo deve individuarsi nella concessione in godimento dell’immobile dietro pagamento di un corrispettivo. Cordiali saluti.
Buonasera vorrei un consiglio di come agire…ho preso una casa in affitto di circa 45 metri ..mi viene stipulato un contratto,viene registrato..in in secondo momento mi accorgo che dai dati catastali che ho scritti io sul contratto sono di metri 83…non di 45… E nell’altra parte dell’ immobile ci vivono alte persone…in poche parole la propietaria di un appartamento le ha divisi in due….ma la piantina risulterebbe come se avrei in affitto tutto l’immobile io ..a chi devo rivolgermi come muovermi..e se nel caso e regolare questa cosa.. grazie
Gentile Pietro, le suggeriamo di confrontarsi con la proprietaria dell’immobile affinché regolarizzi immediatamente la situazione. Cordiali saluti.
Buongiorno,
come posso essere sicuro che l’immobile che andrò prendere in affitto non sia già affittato ad altre persone?
Esiste un analogo delle visure catastali per gli affitti?
Grazie mille.
Gentile Andrea, siamo spiacenti ma non siamo a conoscenza dell’esistenza di un documento di questo tipo. Cordiali saluti.
Buon giorno, ho acquistato ad un’asta giudiziaria un C2 su cui c’è un contratto di affitto. Nel contratto non è indicato il sub riguardante il C2 che ho acquistato. Il contratto in essere scade il 31/08/2022. Posso dare disdetta prima del tempo? Grazie
Massimo
Gentile Massimo, per quanto riguarda i dati identificativi dell’immobile può eseguire una visure catastale storica per verificare se al momento della registrazione del contratto l’immobile locato fosse privo di subalterno numerico. Trattandosi di una locazione commerciale, oltre alle norme generali previste nel codice civile (art. 1572 e art. 2643), questa trova disciplina nella legge 27 Luglio 1978 n. 392, precisamente dall’art. 27 al 42. Il locatore ha la facoltà di dare disdetta del contratto solo alla scadenza dei sei o dei nove anni e solo in alcuni casi specifici. Le consigliamo di leggere attentamente il contratto di locazione in modo da verificare la presenza di clausole che consentano di esercitare una risoluzione anticipata. Cordiali saluti.
Scusate, ho preso un locale commerciale, già da qualche anno, che ha una planimetria attuale difforme da quella catastale ed il proprietario mi assicura che va bene così….ma io devo chiedere una AUTORIZZAZIONE COMUNALE e sicuramente non me la daranno……purtroppo ne sono venuto a conoscenza solo ora…..come devo comportarmi? Grazie
Buongiorno, per la presenza della pratica DUAAP deve disporre della planimetria catastale aggiornata allo stato attuale, così come di tutte le certificazioni di legge relative al locale commerciale (impianto elettrico, impianto idrico fognario, certificato agibilità, attestato prestazione energetica). Ora, dipende naturalmente dall’attività commerciale svolta ma se nel suo caso l’autorizzazione comunale è imprescindibile per lo svolgimento dell’attività, deve richiedere al proprietario di adoperarsi affinché provveda ad incaricare un tecnico per l’aggiornamento della planimetria rispetto allo stato dei luoghi e nel rispetto della normativa urbanistica. In difetto, può proporre al proprietario di occuparsene lei, scontando ovviamente i relativi costi dal canone di locazione. Cordiali saluti.