Cosa accade se il venditore non intende stipulare il rogito?
In questo articolo spieghiamo come si procede in un preliminare di vendita se il venditore si rifiuta di stipulare il rogito.
Cos’è il preliminare di vendita?
Prima di capire cosa succede nel caso in cui il venditore non voglia stipulare il rogito, è bene chiarire cosa sia il preliminare di vendita. Si tratta del cosiddetto “compromesso”, il contratto con il quale il futuro venditore e il potenziale acquirente si impegnano a stipulare, entro un termine stabilito, un successivo contratto definitivo, cioè il rogito. Proprio con il rogito avverrà il passaggio di proprietà del bene.
Cosa succede se per una ragione qualsiasi il venditore si rifiuta di presentarsi dal notaio per la stipula del contratto? Se cioè non firma il rogito?
Se il venditore non firma il rogito
La prima cosa che l’acquirente può fare in questo caso è inviare alla controparte una formale lettera di diffida ad adempiere. L’obiettivo? Intimare il venditore a presentarsi alla data convenuta dinnanzi al notaio per la stipula del rogito.
Nel caso in cui, in seguito alla formale lettera di diffida, il venditore non dovesse presentarsi, allora l’acquirente potrà procedere per vie legali. Potrà quindi rivolgersi al tribunale per ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del rogito non concluso. In sostanza, sarà la sentenza stessa a trasferire la proprietà dell’immobile all’acquirente, e non il contratto. Quindi, anche se manca il consenso del soggetto inadempiente cioè il venditore, la proprietà dle bene verrà trasferita all’acquirente.
In questo caso, l’acquirente del bene dovrà pagare quanto dovuto per il bene immobile: sarà quindi il giudice a fissare le modalità e i tempi di versamento della somma residua. Inoltre, la sentenza potrebbe stabilire la condanna del venditore al risarcimento di eventuali danni subiti nel frattempo dal futuro acquirente per il ritardo.
Risoluzione del contratto preliminare
In alternativa alla prima soluzione, l’acquirente può richiedere al giudice la risoluzione del contratto preliminare, cioè lo scioglimento di ogni vincolo a comprare e vendere. In sostanza, l’acquirente non sarà più obbligato a diventare proprietario dell’immobile.
Per scegliere quest’ultima via, bisogna però che l’adempimento da parte del venditore sia grave: l’autorità giudiziaria dichiarerà sciolto il contratto e potrà condannare la parte inadempiente al risarcimento del danno subito in conseguenza della mancata vendita. Effetto della risoluzione: la restituzione della somma versata o dell’immobile se era già stato consegnato all’acquirente.
Caparra confirmatoria
Qualora nel contratto preliminare sia prevista la caparra confirmatoria, la parte adempiente potrà esercitare in suo diritto di recesso e pretendere la restituzione del doppio della caparra versata al venditore. Il doppio della caparra è dovuto dalla parte inadempiente a titolo di risarcimento del danno che non dovrà essere provato. In questo caso non sarà possibile chiedere all’autorità giudiziaria il risarcimento di ulteriori danni.
Leggi anche -> Consegna chiavi prima del rogito: come tutelarsi?
110 commenti per "Cosa accade se il venditore non intende stipulare il rogito?"
Buongiorno,
sono acquirente di un immobile con compromesso firmato in attesa di rogito.
Il proprietario vuole rinunciare.
Sul compromesso (controfirmato dall’agenzia immobiliare)
è presente una condizione sospensiva vincolata all’accettazione del proprietario.
È valida questa condizione sospensiva? Ha una scadenza o vale finché non si rogita?
Mi sembra che ci sia una tutela eccessiva del proprietario che è di fatto svincolato da tutti gli obblighi del contratto senza conseguenze (semplice annullamento del contratto con restituzione della caparra e non del doppio come invece dovrebbe essere in caso di inadempienza della parte venditrice).
Grazie,
Michele
Buongiorno Michele, non ci è chiaro al verificarsi di quale evento ha applicazione questa condizione sospensiva. Il proprietario si impegna ad vendere un appartamento solo se…? Attendiamo Suo riscontro, cordiali saluti.
buonasera, ho pagato una caparra di 21.000 per compravendita casa a 3 fratelli. Solo 1 non vuole più vendere, posso richiedere la vendita forzata o mi devono solo restituire il doppio della caparra? grazie
Buongiorno Ezio, la caparra è stata corrisposta contestualmente ad una proposta di acquisto? Questa è stata prima accettata dai fratelli e soltanto dopo uno dei comproprietari si è tirato indietro? Cordiali saluti.
salve vi contatto in quanto ha da tre anni che il venditore non riesce a mettere in regola l’immobile che si è impegnato a vendermi , perché è molto complicato fare atto di compravendita, per dei problemi burocratici inerenti al demanio. Siccome ho gia pagato il 95% del valore pensando ad una breve risoluzione e invece dopo 3 anni ancora nulla , c’è una via che posso perseguire al fine di fissare una data entro il quale o mi vende l’immobile o si rescinde il contratto?
Buongiorno Giuseppe, in questi casi è consigliabile confrontarsi con un legale. Cordiali saluti.
Buongiorno, ho firmato un contratto di compravendita di un immobile, ho versato la caparra confirmatoria di euro 11.500,00 ma la proprietà (secondo l’agenzia) entro la scadenza del 30/05/2023 non è stata in grado di procedere con il rogito. Ho mandato una PEC per recedere dal contratto e richiesto la restituzione del doppio della caparra, ho inviato una PEC di sollecito ma non ho avuto alcuna risposta.
Come mi devo comportare?
Grazie per la risposta
Buongiorno Sergio, le suggeriamo di confrontarsi con un legale. Cordiali saluti.
Ho accettato tre mesi fa una proposta di acquisto del mio appartamento con caparra confirmatoria di 5 mila euro.
Se non firmo l’atto di vendita devo versare solo il doppio alla parte acquirente o questa può pretendere anche altri soldi come risarcimenti danni?
Grazie
Gentile Anna, se non firma l’atto di vendita, la parte non inadempiente potrà può recedere dal contratto esigendo il doppio della caparra.
Il risarcimento del danno è previsto ed è regolato dalle norme generali, se invece la parte preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto (art. 1385 c.c.). Cordiali saluti.
Salve ,
Vorrei ringraziarvi d’anticipo per il vostro aiuto
Sono sottoscritto come acquirente un preliminare,
Ma il venditore s e ritirato e non vuole più vendere l’immobile
L’acquirente può ottenere l’esecuzione forzata del contratto o non ?
E quale sono gli condizioni?
Grazie
Buongiorno Hedi, in questo caso è consigliabile confrontarsi con un legale per verificare se ricorrono le condizioni per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Cordiali saluti.
Buon giorno, ho sottoscritto come acquirente un preliminare che cita “entro e non oltre il 30/09/2023” oltre ad aggiungere che “sarà cura della parte promissaria acquirente comunicarlo entro 10 giorni dalla data scelta per il rogito”.
Avendo venduto casa da lasciare entro maggio 2023 volevo addivenire al rogito entro tale data ma il venditore – pur essendo già a sei mesi dal preliminare – non ha intenzione di lasciarla perchè vuole “trovare l’affare”.
Il mio avvocato ha – come me – interpretato il termine come da dicitura non ravvedendo motivazioni all’anticipare, mentre il notaio non è d’accordo e non ravvede una eventuale inadempienza.
Ci sono sentenze in merito?
Gentile Valerio, trattandosi di una casistica specifica siamo spiacenti di non poterla aiutare e le suggeriamo di rivolgersi ad altri professionisti in modo tale da avere pareri diversi in merito alla situazione in oggetto. Cordiali saluti.
Buongiorno.
Devo acquistare un immobile a Roma in via di affrancazione: ho già dato caparra e pagato l’agenzia.
La pratica, da parte del venditore, è cominciata a giugno 2022 e terminata a novembre dello stesso anno con la “protocollazione” da parte del comune di Roma: si resta in attesa della liberatoria (Determinazione Dirigenziale) che però ha ritardi enormi.
Dovendo lasciare, entro giugno, l’appartamento che ho venduto vorrei tutelarmi, per non restare per strada, anche perchè nel nuovo appartamento dovrei fare qualche lavoretto.
Sarebbe possibile, al compromesso ricevere le chiavi di casa per cominciare i lavori?
Corro dei rischi in tal senso se il venditore dovesse rinunciare al rogito?
Grazie
Gentile Michele, in merito al suo quesito le suggeriamo la lettura dell’articolo Come tutelarsi in caso di consegna delle chiavi prima del rogito? ed eventualmente di rivolgersi ad un legale. Cordiali saluti.
BUONASERA VOLEVO FARE UNA DOMANDA IN MERITO AD UN COMPRESSO DI COMPRAVENDITA FATTO 20 ANNI FA CON L AGEVOLAZIONE DI UN MUTUO REGIONALE AL 2PER CENTO. EBBENE A TUTT OGGI IL VENDITORE POICHE AVEVA FATTO DEGLI ABUSI EDILIZI MI DICE CHE SONO INADEMPIENTE PERCHE IN DATA 18/6/2018 AVEVA MANDATO UNA RACCOMANDATA DOVE MI INVITAVA A INCONTRARCI PER STIPULARE L ATTO CHIEDENDOMI UNA CIFRA INTORNO AI 15000 EURO PERCHE IO HO ABITATO L IMMOBILE SECONDO LUI A GRATIS AL CHE ALLA SUA PROPOSTA HO RIFITUATO L INCONTRO.DI FATTO DOPO 4 ANNI IN DATA 10 GENNAIO 2022 MI SPEDIVA TRAMITE RACCOMANDATA UNA LETTERA DI MEDIAZIONE , MI PRESENTAVO A TALE MEDIAZIONE ACCOMPAGNATODAL MIO AVVOCATO IN CONCLUSIONE IL VENDITORE MI CHIEDEVA LA SOMMA DI 92000EURO SE VOLEVO ACQUISTARE L IMMOBILE AL CHE IO HO RIFIUTATO L OFFERTA . IN CONCLUSIONE VOLERE SAPERE COSA RISCHIO IN CASO IN CUI VENGA RICONUSCIUTO INADAMPIENTE ED EVENTUALI RICORSI DA POTER FARE, GRAZIE BUONA SERATA .
Buongiorno, trattandosi di una situazione complessa, le suggeriamo di confrontarsi con il suo legale, il quale conoscendo nel dettaglio la sua situazione saprà fornirle informazioni precise in merito. Cordiali saluti.
Buongiorno ho un informazione da rivorgerle,siamo 5 fratelli nostra madre è deceduta e stiamo facendo la successione,mia sorella non vuole pagare,noi abbiamo intenzione di vendere lei no , pretende solo da mio fratello la sua quota che vive in casa , abbiamo il sospeso che se vendiamo non si presenti al rogito , noi siamo sicuri che lo farebbe per dispetto ,cosa può succederebbe? come ci dobbiamo comportare?la ringrazio buona giornata
Buongiorno Talon, se tutti gli eredi non dovessero presentarsi al rogito non sarebbe possibile procedere con l’atto. Le suggeriamo di rivolgersi ad un legale che possa analizzare
nel dettaglio la sua situazione. Cordiali saluti.
Buongiorno, scusatemi vorrei delle informazioni se possibile riguardo una compravendita immobiliare . . .
Circa 2 mesi fa abbiamo stipulato tramite una agenzia immobiliare la vendita di una casa, sul preliminare firmato da entrambe le parti in agenzia abbiamo concordato di effettuare il rogito dal notaio entro il 11/12/22 . Non abbiamo chiesto ne ricevuto nessuna caparra vista la poca entità della vendita . Il notaio ha richiesto della documentazione aggiuntiva e a detta degli acquirenti per questo motivo la prima data utile era ed è stata fissata per il 21/12/22. Abbiamo rogitato regolarmente dopo la data sul preliminare come da accordi “verbali” il 21/12/22 dopo l’atto notarile di vendita , al momento di salutarci ci hanno comunicato la loro riserva di procedere nei nostri confronti per il recupero dei danni economici che secondo loro gli abbiamo creato essendo slittata la data del rogito di 10 giorni per colpa nostra in quanto sempre secondo loro mancavano dei documenti . Sul preliminare non c’è nessuna clausola risarcitoria in caso di slittamento della data del rogito . Non abbiamo ricevuto nessuna comunicazione scritta , tutto si è svolto in maniera verbale innanzi l’agente immobiliare .Volevo sapere se possono chiederci dei danni o no . Ringrazio Anticipatamente
Buongiorno Marta, le suggeriamo di confrontarsi con un legale, affinchè analizzi del dettaglio la sua situazione e possa rispondere al suo quesito. Cordiali saluti.
Buonasera,
e’sufficiente una mail da parte del notaio, come convocazione di stipula del Rogito?
Grazie per la disponibilità-
Buongiorno Erika, dovrebbe essere corretta. Non siamo al corrente che la legge preveda che tale comunicazione debba avvenire in modo specifico. Cordiali saluti.
Buonasera,a settembre ho firmato il preliminare con caparra confirmatoria nel quale era riportato come termine ultimo per il rogito il 31 dicembre 2022. Il 7 dicembre giorno concordato con il venditore per il rogito la parte venditrice non si é presentata, ho deciso cosí di fisssre la nuova data per il 27 ma oggi mi é stato comunicato , per tramite dell’ agenzia alla quale mi appoggio che il venditore non é più intenzionato a vendere.
Ora mi chiedo, se richiedo la restituzione del doppio della caparra, le spese per l’ agenzia, per il notaio etc sono da ritenersi coperte da questa cifra? Inoltre quali sono le tempistiche per riavere tale importo?..l’ agenzia é tenuta a seguirmi fino alla restituzione del doppio della caparra? Vi ringrazio per la disponibilità
Buongiorno Andrea, la Corte di Cassazione in passato si è espressa proprio riguardo il suo primo quesito: “la parte non inadempiente che, avendo versato la caparra, recede dal contratto per l’inadempimento dell’altra e chiede il pagamento del doppio, ai sensi dell’art. 1385, secondo comma, cod. civ., accetta tale somma a titolo di integrale risarcimento del danno conseguente all’inadempimento e non può, dunque, pretendere ulteriori e maggiori danni” (sentenza n. 28573 del 20 dicembre 2013). In merito al Suo secondo quesito, invece, dipende da quanto previsto dal contratto di mandato. Cordiali saluti.
Salve, stavo per rogitare un immobile (ampliamento a rustico di una parte già esistente) entro il 30 dicembre. Mi sono poi accorta che l’accesso reale non corrisponde a ciò che è in pianta (ossia è sul terrazzo e non dall’ingresso che ho visto). Contatta l’agenzia hanno dovuto infine ammettere che c’è una incongruenza. La parte venditrice non è intenzionata a sanare ma solo a riportare lo stato dei luoghi (che poi non si può fare per specifiche tecniche che non sto qua a raccontare). Non sono disposta ad accettare questo (tra l’altro pretendevano rogitare da un loro notaio!). Come posso procedere con la restituzione della somma (1500 euro, che si sono trattenuti per 2 mesi). Non pretendo il doppio della caparra ma almeno 500 euro per danni subiti in questo tempo (soldi trattenuti e speranze disilluse di un immobile nel Salento) e verità non dette.
Buongiorno Teodora, considerata la situazione che ci descrive, sembrerebbe che ci siano le condizioni per chiedere la restituzione della caparra versata. Le suggeriamo di confrontarsi con un legale per verificare se vi sia la possibilità di chiedere anche il risarcimento dei danni. Cordiali saluti.
Siamo 4 eredi, venditori di un terreno con costruzione, abbiamo fatto un preliminare presso un notaio x, l’ acquirente decide di cambiare notario y per il rogito , uno degli eredi aveva fatto per il preliminare procura speciale, che il notaio x avrebbe utilizzato anche per il rogito, se questo non si presenta al rogito già fissato presso il notaio y e non presenta procura, gli altri eredi che si presentano, a che cosa vanno incontro?? Grazie
Buongiorno Felicita, se tutti gli eredi non dovessero presentarsi al rogito non sarebbe possibile procedere con l’atto. Cordiali saluti.
Gentile redazione,
Non mi è chiara una cosa: se non è stato firmato alcun preliminare di vendita ma c’è stato solo un accordo verbale fra le parti, è comunque possibile intimare al venditore di presentarsi al rogito o alternativamente chiedere i danni a quest’ultimo per spese sostenute?
Grazie mille.
Buongiorno Elisa, vi sono situazioni in cui per legge vige l’obbligo legale della forma scritta, come nel caso del contratto preliminare di vendita. Non è quindi possibile intimare al venditore di presentarsi al rogito o chiedergli i danni per le spese sostenute. Cordiali saluti.
Buongiorno,
Se c’è stato un preliminare con caparra e l’acquirente si ritira prima del rogito senza aver fatto nemmeno l’atto notarile preliminare,come ci si deve muovere in entrambe le parti?
Buongiorno Maltese, non è chiaro se la proposta di acquisto sia stata o meno accettata e se vi è stato un versamento della caparra. Potrebbe fornici maggiori informazioni? Cordiali saluti.
Salve…siamo in fase di rogito ! Al preliminare è stato sottoscritto che alla firma l immobile deve essere libero di cose e persone. I proprietari pur avendo avuto tempo nn si sono preoccupati di liberare casa e saremmo disposti a far tenere per un po’ i mobili ma abbiamo chiesto di liberarlo almeno dalle persone e a quanto pare c è il rischio che nn vogliono uscire per quella data . Se il giorno della firma nn consegnano le chiavi perché nn vogliono uscire posso ritirarmi? O obbligarli?
Gentile Nunzio, se non viene rispettato quanto pattuito ci potrebbero essere le condizioni per tirarsi indietro dall’affare. Per arrivare preparato al rogito, le suggeriamo di confrontarsi con un legale. Cordiali saluti.
Una proposta d’acquisto rivolta a due proprietari (su due), sottoscritta dall’acquirente, deve essere firmata anche da entrambi i venditori per essere valida, giusto?
Non basta una email di uno solo dei venditori che si dice intenzionato ad accettare, pur sottolineando che purtroppo ci sono delle problematiche ancora da risolvere. Giusto?
Grazie
Buonasera Gennaro, con la proposta di acquisto l’acquirente esprime la propria intenzione ad acquistare l’immobile e lo vincola in tal senso. D’altra parte il venditore, fino a quando non firma la proposta, è libero di valutare anche altre offerte, per cui la proposta deve essere accettata da entrambi i venditori e deve essere scritta e firmata dalle parti. Dopo di che, si potrà decidere se firmare un contratto preliminare di acquisto oppure procedere direttamente con il rogito. Cordiali saluti.
Buon giorno,
Il mio caso è assai complesso:
Nel dicembre 2019 ho firmato un compromesso per acquistare il primo piano di una casa (260mq) suddivisi in due appartamenti versando una caparra di € 32.000. La data di consegna dell immobile era fissata per Dicembre 2020.
Nel corso del tempo, prima per il covid, poi le pratiche dell’acquisizione del 110% della parte venditrici, abbiamo spostato la consegna diverse volte:
Prima per Aprile 2021, poi Novembre 2021.
Io ovviamente, conscio della prima consegna pattuita, ho comprato già tutti i mobili su misura per un totale di 55.000€.
Ad oggi, il contratto per la consegna Novembre 2021 ovviamente scaduto, non mi è stato fatto firmare nessun altro tipo di posticipazione, e inoltre, i lavori a mio avviso non saranno terminati prima di Settembre 2022.
La mia domanda è:
Posso chiedere la rescissione del contratto per colpa della parte venditrice e chiedere il risarcimento danni per il danno subito oltre che il risarcimento per i mobili che ovviamente non prenderò più?
Grazie.
Lucio.
Gentile Lucio, effettivamente si tratta di un caso complesso, le suggeriamo di chiedere un parere ad un legale, affinché possa fornirle il supporto di cui necessita. Cordiali saluti.
Il venditore non si è presentato per la seconda volta al rogito. Adesso so che posso sciogliere il contratto e chiedere il doppio della caparra oltre alle spese, ma nel caso volessi prendere in esame la cessione forzata della proprietà dovendo pagare con un mutuo, quanto tempo passa per avere l’esecuzione da parte del giudice dal momento della richiesta?
Se nel frattempo mi decadono poi i tempi del mutuo che succede?
Gentile Ermina, in queste situazioni è consigliabile chiedere il supporto di un legale, affinché possa chiarire i suoi dubbi e supportarla nella procedura. Cordiali saluti.
Ho firmato un compromesso per l’acquisto di un appartamento a settembre 2021 e pagato una caparra confirmatoria di 3000€. Abbiamo indicato come data limite per fare l’atto il 31 gennaio 2022 in quanto dovevo a mia volta perfezionare la vendita del mio apparamento.
I tempi purtroppo si sono allungati e di comune accordo abbiamo firmato una proroga spostando il termine ultimo per fare l’atto entro e non oltre il 15 marzo.
Abbiamo risolto tutto per fine febraio e il notaio in accordo con la babca che dovrà erogare il mutuo hanno fissato la data al 4 marzo. Il notaio ha avvisato l’agenzia immobiliare la quale ha provveduto ad avvisare telefonicamente sia il venditore e anche me come acquirente.
Il venditore ha fatto presente di dover fare un intervento non troppo invasivo il primo marzo e che nel caso di complicazioni avremmo dovuto rimandare la data. Ora un giorno e mezzo prima avvisa l’agenzia dicendo non solo che non può venire ma che non sa nemmeno in che data potrebbe farlo. Nel frattempo io ho firmato l’accettazione del mutuo con le relative spese, assicurazioni ecc.
Alla luce di tutto cio lui è tenuto a comunicare una data a lui congeniale entro il 15 marzo oppure quella data è decaduta nel momento in cui è stata fissata la prima data dell’atto?
Il giorno dell’atto anche avendo saputo dall’agenzia che il venditore non sarebbe venuto, mi conviene lo stesso presentarmi per il rogito?
Può il venditore non presentarsi senza indicare una data in cui potrebbe farlo?
Spero di avere una risposta entro domani, grazie.
Buonasera Erminia, le suggeriamo di chiedere al venditore se ha ancora intenzione di vendere l’immobile in oggetto. Nel caso fosse impossibilitato a presenziare all’atto, comunque, potrebbe ricorrere alla procura a vendere, ossia una forma di delega che si attua nei casi di compravendita immobiliare in cui una delle due parti non può essere presente. Cordiali saluti.
Buongiorno,
ad agosto ho firmato un preliminare (tramite agenzia) per l’acquisto di un appartamento, in cui è richiesta una sanatoria “entro il 15 gennaio 2022” per regolarizzare la planimetria. Nel caso in cui non fosse stata rispettata questa clausola, come acquirente avrei potuto recedere, sanatoria che è stata fatta nei tempi richiesti.
Il compromesso riporta la dicitura “L’atto del rogito verrà stipulato entro il 1 marzo 2022 presso lo studio notarile scelto dal proponente.”
Avevamo fissato una prima data a fine gennaio 2022, ma è saltata per problemi burocratici, una delle proprietarie non riusciva a produrre lo stato civile libero, inizialmente erano previste dalle 2 alle 5 settimane, ora ho sentito l’agente immobiliare e si preannuncia un rogito a fine marzo (sempre che la burocrazia sia risolta).
Posso richiedere lo scioglimento del vincolo contrattuale e la restituzione del valore doppio della caparra confirmatoria?
Gentile Giovanna, le suggeriamo di verificare quanto risulta specificato nel preliminare in merito alla data del rogito e se sono state indicate le conseguenze in caso di mancato rispetto di tale data. Quest’ultima dovrebbe corrispondere ad un termine di adempimento, per cui se non viene rispettata la parte “non inadempiente” può recedere dal contratto e pretendere la restituzione del doppio della caparra. Inoltre, è consigliabile avvalersi di una assistenza legale per ricevere maggiori informazioni riguardo il suo caso. Cordiali saluti.
Buonasera
Ho fatto proposta d’acquisto e abbiamo saltato il preliminare. Non c’è agenzia ma fatto tutto privatamente. Tra una settimana dovremmo fare il rogito per acquistare l’immobile ma il mio notaio chiede al venditore di fare un atto (a parte) poiché il marito di chi vende ha il diritto di abitabilità. Naturalmente non vogliono farlo anche perché altro notaio dice che non è obbligatorio e il diritto decade con la vendita. Mi sapreste dare info in merito?
Buongiorno Domenico, il diritto di abitazione non decade con la vendita dell’immobile, se il marito della venditrice non è d’accordo. Il diritto di abitazione di quest’ultimo, infatti, dovrebbe essere esplicitato all’interno dell’atto stesso. Cordiali saluti.
Salve, la mia situazione è particolare. Al 31 dicembre mi scadono i termini per acquistare senza la perdita dei benefici prima casa avendo venduto prima dei 5 anni. In agenzia ho fatto una proposta di acquisto con rogito entro il 31 dicembre dove mi impegnavo a dare esito del mutuo entro il 21 novembre, ma la parte venditrice ancora non ha prodotto la documentazione necessaria per la Banca e ci sono probabile sanatorie su di esso. Premetto che l’immobile è stato da me pagato a prezzo di mercato senza alcun vantaggio, ora non so come muovermi, se mi ritiro non ho tempo utile per ricomprare senza perdere le agevolazioni prima casa dovendo restituire 6000 euro di imposte, se resto rischio di non restare nei tempi, mi propongono di rogitare appena hanno la documentazione (e non si capisce ad oggi ancora quando dicendomi sta arrivando di settimana in settimana) con sanatoria ancora in atto a carico loro, tra l’altro senza ancora conoscere cosa dovrà essere sanato. Grazie
Buongiorno Nicola, effettivamente si tratta di una situazione particolare, per la quale l’unico suggerimento che possiamo darle è quello di confrontarsi con il venditore, spiegando le sue necessità e l’urgenza a concludere l’affare entro fine dicembre. In queste situazioni, purtroppo, in cui le tempistiche possono protrarsi nel tempo sia per quanto riguarda l’istruttoria del mutuo sia per la richiesta di sanatoria in Comune. Cordiali saluti.
Salve io sto comprando casa ed è arrivata la delibera ma lui non ha ancora finito la casa e mi ha chiesto di dargli 5000€ in più fuori dal mutuo e gli ho detto che gliene davo 3000 e lui mi ha minacciato dicendo che se non gli davo più quei soldi lui non mi finiva la casa e se ci lamentiamo ancora lui chiude tutto come posso fare?
Buongiorno Serena, ipotizziamo che abbiate stipulato un contratto preliminare e in quest’ultimo sono specificati tutti i diritti e gli obblighi di entrambe le parti. L’atteggiamento del venditore lo potrebbe rendere inadempiente, per questo vi consigliamo di chiedere il supporto, se presente, del mediatore/agenzia oppure chiedere una consulenza legale. Cordiali saluti.
Buongiorno noi a metà di maggio abbiamo firmato la proposta per vendere la casa per 60.000 € però poi ci hanno dato una caparra di 5000€ però non ancora non è nel nostro conto corrente. La domanda e se noi non vogliamo più vendere la casa cosa può succedere. Vi preghiamo di darci una risposta
Gentile Monica, la caparra non è sul vostro conto corrente ma avete l’assegno? La proposta di acquisto accettata dal venditore si converte automaticamente in un contratto preliminare, per cui se decidete di tirarvi indietro risulterete inadempienti e l’acquirente potrà esigere la restituzione del doppio della il doppio della caparra (art. 1385 c.c.).
Buongiorno , avrei delle domande .
Io ho già dato caparra confirmatoria con assegno ( già incassato ) e preliminare con acconto ( già incassato ) . Il preliminare l’abbiamo fatto bollare è registrato all’agenzia delle entrate . Ieri sera ho avuto problemi con la parte venditrice la quale sosteneva di voler rogitare a giugno e darmi le chiavi a ottobre , io avevo già sentito un avvocato e mi aveva già detto che questa cosa non era possibile se non stipulare un contatto di affitto che io non ho intenzione di fare . Sul preliminare c’è scritto che noi dobbiamo andare a rogito entro il 30 settembre , abbiamo saputo tramite l’agente che esistono degli escamotage per rimandare i rogiti: mi diceva che se il signore il giorno del rogito non si presenta può mettere malattia e la data slitterebbe è un giudice non lo condannerebbe perché era giustificato . Nella speranza che questo signore non sia al corrente di queste pratiche losche , e nell’ipotetico caso lo facesse , io per avere la casa e tutelarmi come posso fare ? Esiste un modo se fisso una nuova data e lui non si presenta ancora per agire ? Grazie
Gentile Vanessa, non siamo a conoscenza delle pratiche da lei esposte, ma considerato quanto già incassato dall’altra parte sarebbe meglio andare a rogito quanto prima. Ci scrive che nel preliminare è riportato che il rogito dovrà essere stipulato entro il 30 settembre, ma qual è la data che avevate fissato? Non ci è chiaro questo passaggio. Cordiali saluti.
Buonasera, la mia domanda è un po’ complessa perché penso di essere stata truffata.
3 anni fa presso una agenzia ho stipulato un contratto di “Affitto A Riscatto” premetto che il contratto fu scritto da una agenzia che però si è saputo che è parente del acquirente.
Lui si impegna a pagare in 4 anni 95 Mila euro. Diviso in: 800 e x il mutuo più 12.000 in contante ogni anno e le spese condominiali normali.
A me aspetta, pagare in questi 4 anni le spese condominiali “Straordinarie” salatissime. Lui però soldi in anticipo non ne a versato per una caparra, e non ha mai pagato le spese condominiali che da sua parte mi sta facendo causa a me come proprietaria. Fin ora a pagato 70 Mila euro è mancano 4 mesi al rogito e di saldo del mutuo ancora da pagare sono 20 Mila.
Io penso che lui vuole mettermi in difficoltà per accusarmi di non essere pronta al rogito per richiedere il doppio di caparra e tenersi il mio appartamento. Lui di affitto non ha pagato mai, l’agenzia non ha fatto nessun contratto di affitto, solo un futuro contratto di compravendita. L’inquilino non rispondere al telefono e solo scrive; ci vediamo al rogito e sistemiamo tutto. Posso essere tranquilla????????? Sto morendo.
Grazie della risposta!!!
Gentile Elizabeth, da quanto ci racconta sembrerebbe che questa persona sia intenzionata a procedere con l’acquisto, considerato che ha pagato gran parte di quanto pattuito. Per risolvere i suoi dubbi e arrivare serena al rogito, le consigliamo di chiedere chiarimenti al Notaio che dovrà stipulare l’atto, oppure ad un legale. Cordiali saluti.
Buongiorno,
espongo la mia situazione. A inizio Luglio la mia proposta di acquisto per un appartamento viene accettata e a metà luglio viene stipulato contratto preliminare (poi registrato, ma non trascritto) presso Agenzia immobiliare con versamento da parte mia di caparra confirmatoria da 30mila euro (oltre ai 5mila già versati). Si stabilisce la stipula del rogito entro il 30 Novembre. Entro il 30 Settembre la parte venditrice si obbliga a regolarizzare la piantina catastale, leggermente variata. In effetti rispetta tale termine, ma soltanto a seguito di ripetuti solleciti da parte mia.
Tutte le comunicazioni col venditore avvengono solo attraverso l’Agenzia, che non ci fornisce recapito telefonico del venditore. Nel frattempo la mia pratica per il mutuo viene accettata e la perizia, dopo sistemazione catastale, passa.
Senonchè solamente il notaio da me scelto per il rogito si accorge di un errore: la cantina segnata nel catasto non è quella effettivamente legata all’appartamento. Mi riferiscono che è un errore che si trascinia già dalla successione da cui il vendotore ha ricevuto l’appartamento ed era già presente anche nel precedente atto di vendita.
Parte venditrice deve quindi regolarizzare tramite notaio questa situazione. La cosa emerge verso il 20 Ottobre. Agenzia e mio notatio mi tranquillizano, dicendo che c’è tutto il tempo per concludere abbondantemente il tutto prima del 30 Novembre (nel frattempo ho venduto il mio appartamento e sto sostenendo spese di deposito mobili e affitto!!!).
Da allora si è creata una situazione surreale: l’Agenzia tenta di rassicurarmi, ma l’atto con cui il venditore regolarizzerebbe l’appartamento non viene mai stipulato e, con scuse evasive o assenti, viene continuamente rinviato.
Non ho più avuto aggiornamenti dal 1 Dicembre (anche perchè non più richiesti: anche prima li avevo soltanto dietro mia richiesta) e il 7 Dicembre ho fatto inviare diffida ad adempiere dal mio avvocato.
Lo stesso mi ha spiegato che, nel caso peggiore, potrò comunque riavere il doppio della caparra confirmatoria (quindi 70mila euro).
Le mie domande e perplessità:
– È escluso riavere qualcosa anche per le spese sostenute nel frattempo? (deposito, affitto…senza considerare lo stress)
– L’agenzia ha incassato quasi 15mila euro al preliminare: perderò completamente e senza speranza questi soldi? (in quel caso già i 35mila che riavrei in più dal venditore diventano 20mila….)
– È possibile che non esista nessuna tutela ulteriore?
Mi spiego: questi soldi li potrò, forse riavere, quando? Conoscendo i tempi della giustizia, passeranno anni: è accettabile? Nel frattempo dovrò rimettermi in cerca di un altro appartamento: dovrò pagare un’altra agenzia, altre pratiche, tasse, perizie, eccc…..in pratica dovrò sostenere varie altre spese potendo forse un giorno contare di avere qualche migliaio di euro: vi sembra giusto? Mi sento totalmente disarmato e impotente.
Scusate lo sfogo e spero possiate presentare qualche utile suggerimento.
Saluti,
Edoardo
Gentile Edoardo, ci spiace per la situazione nella quale si sta trovando. Considerata la complessità della vicenda, le consigliamo di insistere su tale compravendita, così da evitare di imbarcarsi in meccanismi che potrebbero richiedere tempistiche molto più lunghe e costose. Cerchi di mettersi in contatto con il venditore, in modo da poter comprendere i reali motivi per cui vi trovate in questa situazione di stallo, trovare un punto d’incontro e poter poi procedere. Magari potrebbe intervenire proprio il suo Notaio per la rettifica del primo atto contenete l’errore. Cordiali saluti.
Buongiorno,
la mia situazione è questa: firmato il compromesso preliminare da entrambi (io parte acquirente), predeliberato il mutuo, deve uscire la perizia, venditore e agente immobiliare bloccano la perizia, perchè il venditore è in cassa integrazione e se vendesse sarebbe in mezzo ad una strada; inoltre mi specificano che non possiede nemmeno i soldi per risarcirmi e che anche andando in causa, non li avrebbe. Inoltre mi specificano che non avendo ancora incassato l’assegno perchè il compromesso aveva il vincolo del mutuo, non è detto di spuntarla per via legale. Mi suggeriscono di fare una risoluzione consensuale del compromesso, in cui non sarei tenuta a pagare niente, neanche l’agenzia e avrei solo la restituzione dell’assegno. Che fare?
Buongiorno Chiara, le suggeriamo di richiedere un consulto ad un legale, in modo tale che possa consigliarle la strada migliore da intraprendere considerata la situazione in cui si trova. Cordiali saluti.
Buongiorno, cosa succede se il venditore cambia idea e non vuol più vendere ? Non è stato fatto nessun preliminare, non abbiamo firmato niente, non ho versato nessuna caparra ( perché volevo fare direttamente il rogito) ma io ho fatto controlli con il notaio, ho perso circa un mese, ho fatto le misurazioni della casa e dovrei affrontare delle spese con il notaio per il mancato rogito.
Il venditore non vuol più vendere oppure ho capito che vuole alzare il prezzo.
Cosa posso fare?
Grazie
Buongiorno Christian, se non è stato fatto nessun preliminare e altro accordo scritto in forza del quale il venditore si è assunto l’obbligo di concludere il contratto, purtroppo non ha alcun documento su cui può avanzare delle pretese. Anche perché i controlli li ha effettuati di sua iniziativa e probabilmente dovrà farsi carico delle spese relative al Notaio. Se pensa che ci siano i presupposti di legge per poter procedere diversamente, le consigliamo di rivolgersi a un legale affinché analizzi la sua specifica situazione. Cordiali saluti.
Buonasera, volevo descrivere la mia storia, a giugno 2020 faccio una proposta di acquisto per un immobile lasciando 5000 euro di caparra, la stessa veniva accettata pochi giorni dopo, per formalizzare il tutto facciamo un contratto preliminare dal notaio ritiro i 5000 euro e come caparra do 10000 euro. Fissiamo il rogito il 28 ottobre e lui non diventa reperibile e non si presenta cosa mi aspetta? Da precisare che ho già pagato tutti ( notaio, agenzia, caparra a lui), li vedrò più i miei soldi? GraIe
Gentile Gabriele, dispone di tutte le informazioni per poter rintracciare questa persona? Le consigliamo di effettuare tutte le indagine necessarie per rintracciarlo, ad esempio, recandosi presso il suo domicilio o posto di lavoro, e se non riesce a risolvere in modo bonario la situazione, si rivolga alle forze dell’ordine. Cordiali saluti.
buon pomeriggio,
stavo acquistando casa con un mutuo 100%, (proposta fatta metà maggio) la banca una volta visionato tutti i documenti ed approvato la delibera, davanti a me ha contattato il notaio da me scelto per farsi mandare tutta la documentazione prevista, e avviato la richiesta di perizia. La banca Una volta ricevuta la documentazione, si è accorto che sul vecchio atto era riportato, ipoteca in corso di cancellazione, la banca quindi chiede l’effettiva cancellazione prima di erogare il mutuo ed andare a rogito (so che ne hanno tutto il diritto di chiedere una effettiva cancellazione) comunque passa del tempo affinchè il vecchio notaio avvii la cancellazione avvenuta con un’atto vero e proprio la metà di ottobre 2020, quindi ho detto ci siamo ora possiamo rogitare, invece l’agenzia immobiliare con presente il mio consulente finanziario, mi danno la bella notizia che nella meta di ottobre hanno bloccato il fondo consap e non posso piu accedere al mutuo 100%, chiedo visto che non per mia colpa che si è tardato per questa cancellazione e ora mi trovo a dover affrontare un mutuo al 90%, consiglio su come devo comportarmi?
Gentile Marco, potrebbe rivolgersi a un legale che, se ricorrono i presupposti di legge per poter procedere, la potrebbe seguire in una causa civile. C’è il rischio, però, che quest’ultima duri anni e richieda un dispendio di risorse economiche.
Se lei è intenzionato a proseguire con l’acquisto dell’immobile, potrebbe, piuttosto, cercare di risolvere bonariamente la situazione con il venditore, che magari potrebbe andarle incontro relativamente alla parte esclusa dal mutuo. Cordiali saluti.
A giugno 2020 il venditore accettava la mia proposta d’acquisto del suo immobile, ritirando la caparra di € 5000, stabilendo insieme che il rogito sarebbe stato fatto entro il 31/12/2020. Nel frattempo ho iniziato la pratica per il mutuo ed ho contattato un notaio per il rogito. Il mutuo mi è stato accolto dalla banca, ma mi viene comunicato che il proprietario ha fittato l’immobile fino a fine novembre 2020. Posso, comunque, stabilire la data del rogito o non posso in alcun modo rivalermi nei confronti del venditore?
Buongiorno Adamo, ci pare di comprendere, sulla base della cronologia degli eventi da lei descritta, che al momento della proposta di acquisto l’immobile fosse sfitto e solo in un successivo momento gli è stato comunicata l’avvenuta locazione. Se è ancora intenzionato all’acquisto dell’immobile, il fatto che il venditore lo abbia affittato fino a novembre non compromette la vendita (a meno che non abbiate stabilito diversamente) in quanto ci sarebbero i margini temporali per rispettare il termine entro cui la vendita deve essere conclusa (31/12/2020). Quello che può fare, nel momento in cui viene fissata la data per la stipula del rogito, è accertarsi che l’immobile sia libero. In ogni caso, La invitiamo confrontarsi con il suo legale per comprendere meglio quali sono i suoi diritti e come procedere. Cordiali saluti.
Buongiorno,
esiste un tempo limite per l’emissione della parcella di un avvocato?
grazie, cordiali saluti
Buongiorno Bruno, il termine di prescrizione è di tre anni dalla esigibilità della parcella. La parcella è esigibile, ad esempio, a conclusione di una causa e delle emissione della sentenza. A decorrere da quella data il legale ha tre anni di tempo per emettere la parcella.
Buongiorno,
Espongo il mio caso in quanto parte acquirente.
A seguito della firma del compromesso di vendita viene definita la data per procedere con l’atto di vendita al 16/09. In data 02/09 durante un sopralluogo per la prova degli impianti riscontriamo quanto segue:
– caldaia con prova dei fumi che riportava dei valori delle emissioni in ambiente non conformi
– crepa non visibile fino a quel giorno perché si trovava dietro ad un armadio
– planimetria catastale non conforme allo stato di fatto (a catasto non era stato indicata una porta nel sottoscala nel quale era stato ricavato un locale all’interno del quale si trovano quadro elettrico e centralina allarmi), in pratica a catasto tale locale non esiste
Abbiamo segnalato prima verbalmente (il giorno stesso all’agente immobiliare), poi telefonicamente all’agente immobiliare il quale non dava riscontro.
Abbiamo dunque deciso di far scrivere una lettera dal nostro avvocato il giorno 15/09 per chiedere di adeguare i vizi riscontrati.
L’atto è stato sospeso.
Chiedo consigli su come affrontare i prossimi passi ed eventualmente se ci sono dei rischi perché la parte venditrice chieda L’annullamento dell’atto.
Grazie
Gentile Bruno, le consigliamo di valutare insieme al Suo avvocato quanto è stato riportato nel compromesso stipulato. In quanto nel caso la parte venditrice non volesse più procedere perché non in grado di adeguare tali vizi, dovrà restituirle la caparra versata o, in base alle indicazioni del compromesso, anche il doppio della stessa. Cordiali saluti.
Buongiorno, ho comprato casa (proposta e compromesso fatti), la data del rogito è prevista entro e non oltre il 30dicembre. Gli accordi iniziali prevedevano il mobilio incluso nel prezzo e che sarei potuta entrare il prima possibile. Ora il proprietario mi ha riferito che in casa saranno presenti i suoi genitori fino a fine dicembre e rogitando a dicembre mi lascerà i mobili, nel caso in cui io volessi entrare prima dovrò pagare 2mila euro per i mobili presenti. tralasciando la questione del mobilio, dato che potrei fare il rogito ad ottobre, è possibile in qualche modo far si che il proprietario sia costretto ad accettare il rogito ad ottobre? o potrà rifiutare tutte le date che proporrò fino ad accettare di rogitare a dicembre? grazie
Gentile Elisa, dipende da quanto è stato stabilito nel compromesso. Se la data del rogito è prevista entro e non oltre il 30 dicembre, in quanto non si tratta di una data precisa, il venditore potrà non dare la propria disponibilità a stipulare il rogito nella data da lei proposta. Cordiali saluti.
Buongiorno, volevo chiedere avendo ereditato un immobile assieme alle mie due sorelle abbiamo deciso di metterlo in vendita e stipulato un contratto con firma e accordo di tutti e tre gli ere. Trovato l’acquirente e con l’accordo di tutti abbiamo stipulato un preliminare di compravendita dal notaio e la parte acquirente ci ha versato un assegno di 5000 Euro a testa come caparra. Una delle delle sorelle minaccia di non presentarsi al rogito esternando motivazioni varie ovvero richiesta di danaro a noi ed altro, La domanda cosa succede a noi due eredi se si dovesse rifiutare di firmare ? grazie
Buongiorno Giampietro, le suggeriamo di verificare innanzitutto il contenuto dell’accordo tra voi eredi e del preliminare, al fine di verificare quanto è stato stabilito in caso di risoluzione del contratto da parte di una delle parti venditrici. Una possibile conseguenza dovuta alla mancata firma è la restituzione delle caparre all’acquirente. Il vostro Notaio saprà senz’altro risolvere i suoi dubbi in merito alla vostra situazione e consigliarvi una possibile soluzione. Cordiali saluti.
buongiorno sono Nico,
ho effettuato un compromesso di vendita con inizialmente un assegno di caparra di 5000 € a fronte di 100.000.
causa tempi tecnici della banca connessi al covid19 il periodo di attesa mutuo si è prolungato a 2 mesi.
in questi mesi il venditore mi ha chiesto degli Anticipi di Pagamento per la casa , da me effettuati con bonifici di € 20.000 con causale specifica.
durante questi mesi , il venditore persona fisica, ha accordato con me inizio di lavori dato che ha una ditta edile in più mi ha consegnato una chiave del cantiere dicendomi di effettuare in economia e da solo delle lavorazioni all’interno dell’immobile.
il tutto registrato tramite messaggi e mail.
per delle incomprensioni tra i suoi operai , a bloccato adesso i lavori intimandomi una diffida ad entrare in cantiere e contestandomi le lavorazioni in economia come da accordi da me effettuate.
per tali lavorazioni ha scritto nella diffida che dovra smontarle a mie spese e tale tempo e costi conseguiranno nei ritardi del rogito che avverrà tra 2 settimane.
se non dovesse presentarsi alla data di rogito, come dovrei procedere.
premetto oltre a testimoni, (operai vicini del cantiere e altri amici) ho diversi messaggi col venditore degli accordi contrari a quanto da lui lamentato.
lui può annullare il contratto?
cosa effettivamente lui puo fare?
cosa posso e mi consigliate di fare?
grazie mille
Buongiorno Nico, il compromesso di vendita vincola le parti, acquirente e venditore, alla stipula dell’atto notarile di trasferimento della proprietà. Nel compromesso deve essere indicata una data entro la quale deve essere stipulato l’atto. Le parti possono recedere anticipatamente ma, nel caso di recesso della parte venditrice, questa sarà tenuta alla restituzione del doppio della caparra versata (euro 5.000 x 2), degli acconti versati nonché delle spese sostenute. Ora, il problema riguarda le lavorazioni in economia eseguite (ed i costi relativi) e la diffida del venditore con l’intimazione al ripristino dello stato dei luoghi ante operam. Su questo punto sarà necessario l’intervento di un legale a sua tutela che dimostri che le opere erano state autorizzate dal venditore. Peraltro, il venditore, in presenza di un preliminare, non può posticipare unilateralmente la data di stipula senza il suo consenso. Per concludere, la data di stipula è quella fissata nel preliminare di compravendita.
Buongiorno, io sono uno dei tre eredi che ha messo in vendita la casa di mia madre (defunta nel 2018 ) abbiamo appena firmato il compromesso e l acquirente ha versato una caparra confirmatoria di 3.000 euro per erede, il 31 di agosto avremo conferma se la banca accetta la richiesta del mutuo da parte dell acquirente…sicuramente si..e il 31 di ottobre é fissata la data per il rogito, la mia domanda é se tutto va a buon fine e io ho un ripensamento non voglio più vendere e non mi presento dal notaio, a che cosa vado incontro.
Vi ringrazio
Buongiorno Romano, in caso di recesso della parte venditrice, è tenuto al versamento del doppio della caparra confirmatoria versata ma, visto che è un coerede, il suo recesso vincolerà anche gli altri eredi che saranno tenuti anche loro a restituire il doppio della caparra versata dalla parte acquirente.
A fine Gennaio mi reco in un agenzia immobiliare x…. visiono la casa a cui ero interessato e firmo il contratto preliminare( compromesso). Qui iniziano i problemi: la mia proposta e’ stata accettata dalla parte promittente venditrice, cosi mi ha detto il mediatore immobiliare, ma non pratico , non controllo particolari importanti che poi avranno un peso specifico nella continuazione della trattativa.
Mi consigliano e accetto un loro consulente finanziario per la pratica del mutuo (specifico che nel compromesso era indicata provvigione, caparra e data finale del rogito) e aspetto fiducioso l’esito della perizia.
Nel preliminare di acquisto mancava la firma della parte promittente venditrice , cosa che ho avuto modo di rilevare successivamente, ma non la firma del mediatore , e il contratto era vincolato ” al buon esito dell’ erogazione del mutuo”.
Passa il tempo senza che abbia notizie se non un perfezionamento del contratto e cioè’ ne stipulo uno successivo sempre con le medesime condizioni , ma nel frattempo e successivamente vengo chiamato e mi e’ stato detto che la pratica del mutuo era congelata perche’ era entrato in trattativa un soggetto terzo che “avrebbe pagato in contanti”.
Raggelato chiedo spiegazioni, ma mi e’ stato riferito che il mio contratto non e’ vincolante perche’ non e’ stata versata una caparra cofirmataria,(premesso non mi e’ stato fornito ne un Iban ne nessun dato finanziario della proprietaria). Insisto ma la trattativa con la terza persona e’ andata avanti e mi ritrovo senza casa e con tre mesi persi inutilmente.La faccio breve , nel frattempo la persona terza si era rivelato inadempiente da un punto di vista finanziario , non avendo la cifra millantata e avendo solamente versato una caparra minima. Vengo chiamato dall’agenzia immobiliare e mi viene detto che probabilmente rientravo in trattativa perche’ il nuovo acquirente non aveva i requisiti.Accetto la proposta , che viene poi rimandata almeno tre 4 volte perche’ nel frattempo gli venivano prorogati i termini di rogito e alla fine al termine ultimo , vengo convocato e ci vediamo con la proprietaria dove viene discusso e accettato l’acquisto da parte mia, ma non formalizzato in un contratto,perche’ mi era stato detto che la data di decadenza era x e in quella data ci saremo visti per formalizzare.
Arriva la data x e vengo convocato in agenzia dove mi si dice che il signore x ” ha fatto il miracolo” e ha risolto i problemi bancari etc.
La domanda e’ : posso avere dei diritti (diritto di prelazione) in quanto se pur non controfirmato dalla parte promittente venditrice il contratto e’ vincolante in quanto ne sono venuto a conoscenza tramite il mediatore immobiliare ( in trattativa e’ stato cambiato il prezzo dell’immobile) che ha portato nella mia sfera di conoscibilità (art. 1335 codice civile)? si prefigurerebbero dei presunti reati quali turbativa d’asta? o irregolarità’ e malafede ?
Buon pomeriggio Giovanni, abbiamo letto con attenzione la sua storia ed è sconfortante rilevare come alcune agenzie immobiliari operino in modo poco professionale. In base a quanto da Lei scritto, non essendo stato controfirmato il contratto preliminare dalla parte venditrice e non essendo stata accettata formalmente, con firma autografa, la proposta di acquisto dal venditore, non sussiste un vincolo giuridico tra le parti. La firma della agenzia immobiliare nel contratto preliminare di compravendita non ha alcun valore e, onestamente, alcun senso. Il preliminare è, infatti, un contratto che riguarda unicamente le parti, venditore ed acquirente che si impegnano alla stipula del contratto definitivo di trasferimento della proprietà. Certamente il comportamento della agenzia immobiliare non è stato corretto e dettato, probabilmente, dall’intendimento di vendere l’immobile ad altro soggetto con condizioni economiche più vantaggiose per il venditore. Il diritto di prelazione da lei ipotizzato dovrà essere dimostrato nel corso di una causa civile con tempi e spese di difficile previsione. Le possiamo suggerire di presentare un reclamo in forma scritta alla associazione di appartenenza della agenzia immobiliare (FIAIP o FIMAA) o al Master Franchisee se appartenente ad un franchising.
A dicembre 2019 bbiamo firmato un compromesso con scadenza il 30 aprile con postilla finale ” qualora la documentazione da produrre per regolarizzare alcune parti della casa portasse ritardi slitterà a nuova data 30 maggio” La documentazione e le spese della stessa sono a mio carico “acquirente” con accordo di sconto per l’acquisto. A causa del COVID ci sono stati diversi ritardi burocratici e finalmente si e riusciti a fissare la data del rogito per il 15 luglio. Il venditore può rifiutarsi di presentarsi al rogito? Visto che vuole orami fare la stagione estiva in quanto affitta l’immobile come casa vacanze? Vuole riparlarne a Ottobbre e vorrebbe inserire nuove quote. Preciso anche che mi scadrà la data utile all’ottenimento del mutuo quindi sarò costretto a farne uno nuovo. Spero di essere stato chiaro. Grazie
Buongiorno Luca, i fatti esposti sono chiari anche se non è specificato se la data fissata per il 15 luglio sia stata accettata anche dalla parte venditrice. È infatti sempre opportuno formalizzare queste proroghe in forma scritta con una scrittura sottoscritta da entrambe le parti. Allo stato attuale, visto che il 30 maggio è ormai trascorso e supponendo che sia stata firmata da acquirente e venditore una accettazione della scadenza per il rogito al 15 luglio p.v., Lei può fissare con il notaio l’orario della stipula dell’atto notarile e convocare all’atto, mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, la parte venditrice in base agli accordi sottoscritti nel contratto preliminare tra le parti. In difetto, qualora la parte venditrice non dovesse presentarsi all’atto, dovrà adire le vie legali per la richiesta del rimborso del doppio della caparra versata oltre alle spese sostenute.
Buonasera pongo il seguente quesito: 4 anni fa abbiamo fatto il compromesso per acquistare un appartamento per poi scoprire che questo appartamento era ipotecato dal costruttore. Noi io mio marito viviamo al nord io ho spostato la residenza in questo nuovo appartamento dove il costruttore ci ha lasciato entrare dopo aver pagato €30000 di anticipo sul contratto , naturalmente non abbiamo concluso il rogito perché abbiamo chiesto la cancellazione dell’ipoteca al costruttore. Adesso a distanza di 4 anni abbiamo ricevuto la raccomandata per concludere il rogito il giorno 3 di giugno ma io che sarei L’intestatario del contratto devo assistere mio marito che si è ricoverato in ospedale Ci troviamo in un’altra regione e in un’altra città dove mio marito è residente mentre io Sono domiciliata allo stesso indirizzo ma residente nell’appartamento da acquistare.C’è qualche modo perché io possa spostare la data del rogito senza incorrere in mora per non aver rispettato la data?grazie mille Complimenti per il vostro sito
Gentile Giovanna, le consigliamo di contattare la parte venditrice per trovare un accordo bonario. Faccia presente il vostro interesse a procedere, ma che al momento vi trovate impossibilitati negli spostamenti a causa della situazione delicata nella quale vi trovate, nonché delle limitazioni alla libertà di circolazione tra regioni dovute all’emergenza COVID-19.
Salve buongiorno vi espongo il seguente caso:
l’acquirente impone delle clausole penali (senza un accordo con il venditore) pochi giorni prima del rogito, senza che esse siano presenti nel preliminare, inerenti alla liberazione dell’immobile da parte dell’inquilino. E’ legittimo? il venditore è costretto a firmare ed accettare queste clausole penali per non ricadere nella restituzione del doppio della caparra? Modalità ed onere della clausola penale se non è concordata tra venditore e acquirente al rogito quali strade si possono percorre per evitare pasticci legali?
Buongiorno Sig. Esposito, le clausole in un atto di compravendita devono essere pattuite tra le parti ed accettate in forma scritta. Se non presenti nel contratto preliminare ma comunicate, in forma scritta, dal promissario acquirente alla parte venditrice prima della stipula del rogito e dal venditore non accettate o non accettabili, queste non hanno rilevanza tra le parti. Le clausole contenute nel preliminare continuano a produrre i loro effetti e le parti sono impegnate sino alla stipula del rogito. Qualora l’acquirente non intendesse aderire, il venditore può trattenere la caparra versata. Le suggeriamo di fissare con il notaio una data per il rogito e convocare all’atto l’acquirente in modo da confermare il suo intento di adempiere alla stipula dell’atto di compravendita alle condizioni stabilite nel contratto preliminare.
Buongiorno, abbiamo il rogito fissato per il 15 maggio, ma il proprietario non vuole rispettare la data stabilita nel compromesse e spostarla più avanti.
E’ fattibile una cosa del genere, o possiamo obbligare il venditore a non superare quella data?
E se dovessimo superare la data concordata avendo dato pure una caparra al preliminare, come dobbiamo comportarci?
Buongiorno Mirco, il preliminare di compravendita è un negozio giuridico tra le parti che le vincola entrambe al rispetto delle clausole contenute. La data di stipula del rogito notarile, concordata tra le parti ed inserita nel preliminare, è una clausola imprescindibile che deve essere rispettata. Pertanto, qualora Lei ritenga di non voler accettare la richiesta del venditore di posticipare la data, deve intimare al venditore di adempiere. Le suggeriamo di contattare il notaio e stabilire il giorno e l’orario per la stipula dell’atto notarile. In assenza del venditore, Lei ha il diritto di richiedere la restituzione del doppio della caparra versata.
Buongiorno avvocato,le chiedo informazioni in merito ad un rogito non portato a conclusione da parte del venditore che trattasi di un privato costruttore.
Dopo aver firmato un preliminare di acquisto con capparra confirmatoria di 8.000 euro,il costruttore non si è presentato all’appuntamento concordato per la stipula del contratto definitivo presso in notaio incaricato.
Il problema nasce dal dpcm del 22/03 che lui ritenga sia invalidante,per muoversi dal suo domicilio Pescara(lui è legale rappresentante nella ditta per cui lavora) nella città di Ancona dove siamo residenti noi,acquirente e Notaio.
Ritengo che ci siano tutte le prerogative per chiedere lo scioglimento del preliminare di acquisto,il rimborso della caparra e il versamento del doppio di quanto versato.
In attesa di riscontro
Saluti
Buongiorno, assolutamente si. Potete richiedere lo scioglimento del vincolo contrattuale e la restituzione del valore doppio della caparra confirmatoria.
Se l’ultima data valida indicata nel preliminare per il rogito dovesse essere, per esempio, il 30 settembre ’18, una domenica, il 1 ottobre, lunedì, sarebbe ancora valido il preliminare o si dovrebbe considerare l’ultimo giorno lavorativo antecedente al termine della data del rogito, venerdì 28 settembre?
Buongiorno,
il contratto preliminare è un obbligo che le parti sottoscrivono finalizzato alla stipula del contratto definitivo. Pertanto, la scadenza viene fissata di comune accordo ed accettata da entrambe le parti. Il termine di scadenza è inteso come il termine entro il quale l’atto notarile deve essere stipulato, naturalmente, dovrà essere anche concordato con il notaio in funzione alle sue disponibilità ed ai giorni di svolgimento dell’attività lavorativa. Pertanto, constatato che il 30 settembre è domenica, l’atto pubblico deve essere stipulato entro e non oltre quella data e comunque un qualunque giorno lavorativo antecedente il termine di scadenza. Naturalmente, nulla vieta al notaio di ricevere le parti e stipulare un atto anche nei giorni festivi.
Buonasera, chiedevo che se nel preliminare abbiamo scritto che il rogito dovrà avvenire entro e non oltre la data del 15 ottobre…può il notaio fissare una data ipotizzando al 20 settembre?? E se in questa data il venditore non è presente perchè in viaggio io acquirente posso valermi in qualcosa? Grazie
Buongiorno Marina, se le parti concordano un termine (15 ottobre) per la stipula del rogito, il notaio può, in base ai suoi impegni ed in accordo con le parti, proporre una data antecedente (20 settembre), legittima in quanto non oltre il termine. Le parti devono manifestare l’assenso alla data di stipula, manifestando in modo espresso la loro disponibilità. Pertanto, qualora il venditore abbia manifestato in forma scritta la sua disponibilità e l’assenso alla stipula dell’atto in data 20 settembre e poi non si dovesse presentare, l’acquirente potrebbe sollecitare l’adempimento della controparte.
Io venditrice, ho stipulato il compromesso con la futura parte acquirente che ha iniziato i lavori di ristrutturazione con il mio consenso. Il rogito avverrà tra un mese, l’acquirente ha la facoltà di trasferirsi prima del rogito senza chiedere il mio consenso? Io venditrice, che tutele legali posseggo se si dovesse verificare tale caso?
Buongiorno Clementina, dipende dagli accordi intercorsi e sottoscritti nel preliminare. La proprietà dell’immobile si trasferisce all’atto del rogito e lo stesso dicasi per il possesso, salvo che non sia stato previsto nel preliminare che, consentendo l’inizio dei lavori di ristrutturazione in data antecedente al rogito, la parte acquirente venisse immessa contestualmente nel possesso dell’immobile. In difetto, l’acquirente entrerà nel possesso dell’immobile solo alla data del rogito. Qualora la parte acquirente abbia già preso possesso dell’immobile, lei può intimare l’immediata liberazione dell’immobile da persone e cose riservandosi di chiedere indennizzi.
Buongiorno ho appunto fra una settimana a firmare il rogito . Noi nn abbiamo firmato nessun compromesso essendo che il venditore se comportato male abbiamo rischio di pagare qualche penale se ci rifiutiamo.. Di prendere casa aspetto vostre notizie
Buongiorno Luigi, dipende dagli accordi che avete sottoscritto e se avete o meno versato un acconto o una caparra al venditore. Se non è stata corrisposto un acconto o una caparra sul prezzo di vendita, non ci saranno conseguenze in caso di vostro rifiuto alla firma del rogito.
Nel caso di una multiproprietà dove il rogito non è stato fatto come funziona ? Grazie ,buona serata
Buonasera Alessia,
se il rogito notarile non è stato ancora stipulato, in presenza di un contratto preliminare di compravendita, può richiedere alla parte venditrice di adempiere convocandola alla firma dell’atto notarile. In difetto, ossia qualora la parte venditrice non si presentasse all’atto, lei ha diritto di richiedere il pagamento del doppio della caparra versata.
Buongiorno. Nel caso in cui sia stata fissata una data per il rogito, senza alcun compromesso/preliminare, e il venditore non si presenta o si rifiuta di firmare cosa succede? Vale la procedura che prevede la diffida ad adempiere con successiva sentenza del giudice che obbliga il venditore inadempiente a trasferire la proprietà?
Buongiorno Marco, in assenza di un atto scritto tra le parti risulta difficile inviare una diffida ad adempiere alla parte acquirente. Il venditore può trattenere le somme versate a titolo di caparra dall’acquirente ma anche questo aspetto deve risultare da un atto scritto. La proposta di acquisto irrevocabile sottoscritta dall’acquirente ed accettata dal venditore è, di fatto, un compromesso di vendita, ossia un impegno che le parti hanno sottoscritto alla stipula del rogito notarile con il trasferimento del diritto reale sull’immobile.
una opzione non trattata:
se l’acquirente, dopo aver firmato il preliminare paga regolarmente quanto contrattato, non firma il rogito e passano anni come deve comportarsi il venditore? grazie-
Per il venditore è una buona opzione, per l’acquirente meno. Il trasferimento di proprietà si verifica solo con la stipula del rogito notarile e la successiva trascrizione nei Pubblici Registri. Il pagamento della caparra confirmatoria al preliminare non determina ancora il trasferimento dei diritti reali. Il venditore può trattenere le somme versate dall’acquirente a titolo di caparra e continua ad essere il proprietario dell’immobile, godendo del possesso e uso. Non potrà vendere a terzi l’immobile essendo vincolato dalla promessa di vendita, salvo che non sia prevista nella stessa una data di scadenza o una condizione sospensiva. Il suggerimento è di inviare lettera raccomandata all’acquirente invitandolo ad adempiere e convocandolo alla stipula dell’atto notarile. In difetto, il venditore potrà trattenere le somme versate dal promissario acquirente.
ma il venditore pagherà sempre delle tasse per il risultare proprietario al fisco
Gentile Alessandro,
le tasse ipotecaria e catastale e l’imposta di registro sono stabilite dalla Agenzia delle Entrate e sono a carico della parte acquirente. Con la stipula del rogito notarile, il bene immobile viene trasferito all’acquirente che diventa da quel momento titolare di un diritto reale.