Mappe catastali e confini di proprietà
La determinazione dei confini di proprietà tra due terreni è un’attività complessa. Le mappe catastali rappresentano un importante ma non esclusivo punto di riferimento. Scopriamo insieme quali sono gli altri elementi di prova a disposizione dei proprietari.
Confini dei terreni con le mappe catastali
Le mappe catastali sono la rappresentazione cartografica del territorio ed individuano i confini, la viabilità e i fabbricati edificati. La legge n. 68 del 2 febbraio 1960 determina i criteri in materia di rilevazione del territorio e stabilisce che il Catasto è uno degli organi cartografici dello Stato. Al Catasto è stata pertanto affidata l’esecuzione e la conservazione dei fogli di mappa del Catasto Terreni. Anche il Codice Civile, al capo IV (Azioni a difesa della proprietà), art. 950, precisa le azioni di regolamentazione dei confini di proprietà: “Quando il confine tra due fondi è incerto, ciascuno dei proprietari può chiedere che sia stabilito giudizialmente. Ogni mezzo di prova è ammesso. In mancanza di altri elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali”.
Come determinare i confini con le mappe catastali
Il Catasto Terreni conserva i fogli di mappa di tutto il territorio nazionale. La rappresentazione in scala 1:2000 è abbastanza affidabile ma con dei limiti oggettivi. Infatti, 1 mm. sulla mappa equivale a 2 metri nella realtà e questo determina uno scarto di precisione medio di circa 40 – 50 cm. Questa approssimazione è difficile da colmare. Ecco perché si può verificare che la determinazione dei confini svolta da due tecnici sui due terreni confinanti possa determinare soluzioni vicine ma non uguali.
Inoltre, il Catasto è in continua evoluzione. La edificazione di nuovi fabbricati, l’ampliamento di quelli esistenti o il frazionamento di terreni fanno sì che le mappe catastali siano spesso soggette a modifiche e riconfinamenti. Purtroppo, le mappe attuali, in seguito alla informatizzazione delle vecchie mappe cartacee, non sono immuni da errori. Si può infatti verificare che alcuni fabbricati risultino traslati di 5 o 6 metri rispetto alle originali mappe cartacee.
Occorre infine rilevare che non tutti i Comuni in Italia hanno provveduto alla informatizzazione delle mappe catastali. Nella nostra dispensa di approfondimento è possibile visualizzare l’elenco completo dei Comuni e verificare la disponibilità o meno delle mappe.
Cosa sono gli estratti di mappa
Il documento contenente l’estratto di mappa catastale viene estratto dalla banca dati del Catasto ed indica il foglio ed i mappali su cui insiste l’unità immobiliare. In questo modo è possibile identificare con precisione l’esatta ubicazione, la forma, l’orientamento e i confini di un terreno o di un fabbricato.
L’estratto della mappa catastale è la rappresentazione grafica di una porzione di terreno (generalmente in scala 1:2000) nella quale sono riportate le sagome degli edifici e dei terreni e i numeri delle particelle o mappali con la viabilità. Le informazioni raccolte sono:
- i dati di una particella censita nel Catasto terreni relativa alla cartografia e ai punti fiduciali, nel raggio di 1.000 metri
- l’esatta ubicazione della particella come risulta a seguito del rilievo topografico depositato in Catasto
- i confini di proprietà e le modalità di accesso al terreno o al fabbricato
Uso probatorio delle mappe catastali
Nel giudizio di merito in ordine al regolamento dei confini di proprietà, la Cassazione (sentenza n. 27521 del 29 dicembre 2009) riconosce al giudice un ampio potere discrezionale. Il ricorso alle mappe catastali è infatti considerato sussidiario, non esclusivo. Il giudice può infatti scegliere gli elementi probatori ritenuti decisivi e validi, anche alternativi alle mappe catastali. Le mappe catastali, infatti, a norma art. 950 C.C., sono elementi sussidiari per la regolamentazione dei confini di proprietà. Peraltro, va rilevato che, sempre la Cassazione (sentenza n. 28103 del 30 dicembre 2009) riconosce al giudice il ricorso alle mappe catastali per l’individuazione dei confini qualora gli altri elementi presentati in giudizio non siano stati ritenuti dal giudice idonei ed affidabili.
12 commenti per "Mappe catastali e confini di proprietà"
Anito in un condominio di Roma in via fulda.
Avevamo dei confini di proprietà che a mio avviso sono stati modificati dal vicino. Inoltre parte della strada è/era di ns proprietà.Come posso ricostruire i veri confini?
Grazie
Buongiorno Maurizio, le consigliamo di confrontarsi con un ingegnere per richiedergli di eseguire una perizia e di consultare gli storici delle mappe catastali del terreno. In questo modo, potrà verificare se i confini sono stati violati. Cordiali saluti.
Buongiorno, ho ricevuto in donazione un’unità immobiliare con annesso terreno. Da un controllo effettuato con le mappe catastali del comune trovo una differenza nella delimitazione del confine con il mio vicino.Sulla mappa il confine segue una direzione diversa da ciò che è rappresentato sulla mappa catastale, preciso che il muro che delimita il confine è stato costruito dal precedente proprietario di entrambi i terreni confinanti a seguito di un frazionamento. Io ho ricevuto questo terreno in donazione nel 2002 ma solo recentemente sono venuto a conoscenza di ciò che vi ho descritto. Posso chiedere al vicino di arretrare il proprio confine come riportato sulle mappe.
Buongiorno Nicola, certamente. Se ha verificato che il confine tra i due lotti non è conforme con quanto rilevato nell’atto di donazione del 2002 e con le mappe catastali può richiedere al vicino l’arretramento del confine in modo che sia corrispondente con le mappe catastali.
Salve,
dovrei demolire e ricostruire casa, ho chiesto autorizzazione in deroga alla ferrovia visto che la proprietà confina con essa, siccome prima del sopralluogo mi stanno dicendo che la ferrovia ha le sue mappe quindi i confini potrebbero non coincidere con quelli reali, volevo sapere se è una cosa possibile? Al catasto risulta per intero proprietà mia privata, può la ferrovia dire che i confini invece sono altri?
Buongiorno, le suggeriamo di verificare l’atto di provenienza relativo all’immobile in oggetto ed individuare i dati catastali relativi non solo all’immobile ma anche alle aree esterne (se presenti) di pertinenza. Può effettuare una visura ipocatastale per soggetto per verificare gli atti notarili trascritti in Conservatoria ed individuare quindi l’atto di provenienza. Con i dati catastali delle aree può richiedere un estratto di mappa per verificare esattamente l’ubicazione dell’immobile e i dati catastali degli immobili confinanti, ad esempio delle Ferrovie. Precisiamo che l’ente Ferrovie potrebbe essere in possesso di un decreto di trasferimento immobiliare che non è stato trascritto in Conservatoria dei Registri Immobiliari ma è stato registrato solo in Catasto.
Quando un giudice in sentenza indica il mappale diverso da quello indicato in Visura catastale la sentenza può essere eseguita?
Gentile Giuseppe, si presume che se il giudice abbia indicato una specifica particella o mappale abbia preso visione della relativa documentazione. Non potendo aiutarla nello specifico in quanto non abbiamo preso visione dei relativi documenti, riteniamo comunque doveroso precisare che la visura catastale, come abbiamo avuto modo di precisare in altri articoli, non ha valore probatorio. Il Catasto italiano ha solo una finalità fiscale. Per accertare la titolarità giuridica di un immobile in capo ad una persona occorre esaminare la visura ipotecaria della Conservatoria. Pertanto, presumiamo che il Giudice abbia esaminato e verificato i dati catastali dell’immobile come individuati nella visura ipotecaria.
Interessante, proprio pochi giorni fa ho utilizzato il servizio di http://www.catamaps.it per individuare delle particelle catastali
Bene, siamo lieti di essere stati di aiuto!
Grazie del suggerimento, Giovanni
Di nulla, siamo lieti di esserle stati di aiuto.