Ipoteca legale: una garanzia nelle compravendite immobiliari

Tra i diritti reali di garanzia, l’art. 2817 del Codice Civile individua le modalità di costituzione della ipoteca legale che si differenziano radicalmente dall’ipoteca volontaria e da quella giudiziale. Si tratta di una importante forma di garanzia a tutela della parte venditrice nelle compravendite immobiliari. Al momento della stipula dell’atto notarile le parti, spesso, vi rinunciano ma pochi conoscono il significato e le implicazioni.

Chiunque abbia comprato o venduto un immobile ha sentito il notaio, al momento della stipula, leggere una frase ormai di rito “rinuncia alla ipoteca legale“. Ma quanti hanno davvero compreso a cosa stanno rinunciando? La rinuncia è in effetti espressa dalla parte venditrice e l’acquirente non può che accoglierla di buon grado. Si tratta, infatti, di una forma di garanzia sugli importi da corrispondere dopo la stipula del contratto di compravendita. La rinuncia alla iscrizione della ipoteca legale è ormai una prassi consolidata. Ma perché è cosi diffusa? Quali vantaggi apporterebbe al mercato immobiliare?

La garanzia dell’ipoteca legale

Lo spirito del legislatore, espresso nel disposto dell’art. 2817,  elenca i casi in cui ha origine l’ipoteca legale:

1) l’alienante sopra gli immobili alienati per l’adempimento degli obblighi che derivano dall’atto di alienazione;
2) i coeredi, i soci e altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo;
3) lo Stato sopra i beni dell’imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del codice penale e del codice di procedura penale.

Il primo punto è riferito alle compravendite immobiliari. Si tratta quindi di una garanzia utile ed importante. Ma perché tutti i venditori rinunciano?

La rinuncia espressa all’ipoteca legale

Molti venditori sono poco propensi a concedere un pagamento dilazionato successivo all’atto notarile, anche se garantito da ipoteca. A seguito dell’atto, proprietà e possesso vengono trasferiti in capo alla parte acquirente. L’immobile gravato da ipoteca può certo costituire una garanzia ma al venditore interessa incassare il prezzo di compravendita. Qualora l’acquirente decidesse di non saldare le rate mancanti, si innescherebbe un contenzioso con tempi lunghi e costi.

Dall’altro lato, gli acquirenti non vogliono farsi carico del costo delle imposte sull’ipoteca. Qualora il notaio non inserisca nell’atto la clausola della rinuncia espressa, le imposte a carico dell’acquirente aumenterebbero in modo esponenziale. L’operazione di compravendita potrebbe non risultare più così conveniente dal punto di vista economico e l’acquirente potrebbe rinunciare all’acquisto.

Iscrizione della ipoteca legale in Conservatoria RR.II.

Il Conservatore non è tenuto ad analizzare nel dettaglio il contenuto degli atti notarili. Sostanzialmente, la Conservatoria non verifica se nell’atto notarile sia indicata o meno una dilazione di pagamento del prezzo di compravendita. La legge prevede, infatti, che il Conservatore provveda sempre all’iscrizione d’ufficio nei pubblici registri dell’ipoteca, salvo espressa rinuncia. Pertanto, la clausola di rito viene inserita negli atti dai notai al fine di evitare l’automatica iscrizione dell’ipoteca a favore del venditore e contro l’acquirente.

Su quale bene immobile verrebbe iscritta l’ipoteca? Sullo stesso immobile oggetto di compravendita. Il venditore, per tutelare sé stesso da eventuali ritardi nei pagamenti, può infatti richiedere di iscrivere l’ipoteca sul suo bene immobile. E’ corretto che, con la stipula dell’atto di compravendita, la proprietà dell’immobile venga trasferita alla parte acquirente. Ma l’ipoteca legale funge proprio alla scopo di garantire il venditore. Qualora l’acquirente non provvedesse al pagamento delle somme dilazionate, il venditore, con la garanzia dell’ipoteca legale, avrebbe un valido strumento a suo favore. L’immobile gravato da ipoteca costituirà sempre una garanzia eccellente.

Cancellazione della ipoteca legale

L’ipoteca legale si prescrive in 20 anni dalla data di iscrizione nei pubblici registri. Si tratta quindi di una durata consona a consentire all’acquirente il saldo del pagamento delle somme dilazionate. Di conseguenza il venditore risulta garantito per tutta la durata dell’ipoteca. E infatti la garanzia dell’ipoteca ha questa caratteristica. La garanzia rimane valida non solo fino alla estinzione del debito ma fino alla cancellazione. Estinzione del debito e cancellazione dell’ipoteca però non coincidono.

Supponiamo che l’acquirente abbia estinto il debito e provveduto al pagamento a saldo di tutte le somme dilazionate dopo la stipula dell’atto notarile. L’ipoteca legale verrà cancellata automaticamente? Assolutamente no. La cancellazione dell’ipoteca potrà essere concretizzata solo mediante:

• atto notarile, nel quale si evinca espressamente il consenso del venditore alla cancellazione dell’ipoteca
• sentenza giudiziale, che intimi la cancellazione a seguito di estinzione dell’obbligazione

L’atto di cancellazione dovrà essere iscritto nei pubblici registri ed annotato a margine dell’ipoteca. Dalla dati di iscrizione della annotazione in Conservatoria decorrerà la cancellazione totale dell’ipoteca.

Come verificare se un’immobile è gravato da una ipoteca legale?

Le ipoteche vengono iscritte nei pubblici registri immobiliari, ex Conservatoria dei Registri Immobiliari. Pertanto, per sapere se un’ipoteca sia stata cancellata con annotazione o risulti ancora come gravame, è indispensabile eseguire una visura ipotecaria. La visura ipotecaria può essere eseguita alla banca dati Sister solo nel caso in cui l’ipoteca sia stata iscritta nel periodo di automazione della Conservatoria. Le date di automazione variano in ogni Conservatoria e decorrono in media in Italia dal 1975.

Per sapere la data di automazione della tua Conservatoria, clicca qui e scarica gratis la dispensa.

Visure ipotecarie e nota di trascrizione

La visura ipotecaria può essere richiesta online attraverso i dati catastali dell’immobile o i dati del soggetto (persona o impresa) proprietario dell’immobile. Bisogna precisare che le visure ipotecarie forniscono solo un elenco delle formalità trascritte o iscritte in Conservatoria. Tra le formalità saranno presenti, sinteticamente, i dati essenziali anche delle ipoteche. Per approfondire invece il contenuto della nostra ipoteca legale, occorre sviluppare la singola formalità.

Richiedendo la nota di trascrizione si dispone di un documento ufficiale, estratto dalla banca dati Sister della Agenzia delle Entrate. La nota di trascrizione di una ipoteca legale evidenzia i dati delle parti a favore (venditore) e contro (acquirente), i dati catastali dell’immobile posto a garanzia, i dati relativi al capitale residuo da corrispondere, la durata e l’importo dell’ipoteca.

Qualora l’ipoteca sia stata iscritta prima del 1975, occorrerà effettuare una ispezione ai repertori cartacei. In questo caso la ricerca può essere svolta solo con i dati del nominativo (persona o impresa) proprietario dell’immobile. Non è possibile ai repertori cartacei effettuare una ispezione con i dati catastali dell’immobile. Si avrà quindi un documento cartaceo, certamente scritto a mano, con l’elenco di tutte le formalità relative al nominativo. Tra queste, bisognerà ricercare quelle relative all’immobile oggetto della compravendita e richiedere di visionare la nota di iscrizione. A margine della stessa, praticamente nell’ultima pagina, sarà indicato se l’ipoteca sia stata o meno cancellata.