Imposte catastali e ipotecarie: quali sono le basi imponibili?

L’immobile di una società non cambia valore in base al tributo, ma nel calcolo delle imposte catastali e ipotecarie relative alla sua vendita bisogna tenere conto delle passività complessive dell’azienda ceduta. È quanto dichiara la Corte di Cassazione con la recente sentenza n° 15955 dell’11 luglio.

Determinazione dell’imposta ipocatastale

La Corte precisa che nell’ambito di una compravendita immobiliare, a uno stesso immobile non può essere attribuita una valutazione diversa ai fini delle imposte catastali e ipotecarie, anche se resta diverso l’oggetto dei tributi.

Le imposte catastali e ipotecarie non possono essere assoggettate al medesimo regime giuridico dell’imposta di registro al fine della determinazione della base imponibile. Ognuna delle tre imposte ha infatti oggetto diverso: l’imposta di registro colpisce il trasferimento della ricchezza sia mobiliare che immobiliare, mentre le altre imposte due riguardano soltanto i beni immobili.

Ai fini delle imposte ipocatastali, il valore degli immobili di una Srl va determinato al netto dei debiti strettamente inerenti a tali beni, come i mutui accesi per l’acquisto.

Di conseguenza, la base imponibile ipocatastale va calcolata al netto dei debiti strettamente inerenti ai fabbricati e non anche delle passività aziendali in cui sono compresi.

Strumenti utili

L’imposta ipotecaria è stabilita nella misura del 2% del valore dell’immobile, determinato in base alla rendita catastale. Quest’ultima, è un valore fiscale utilizzato per determinare il valore catastale dell’immobile, che è la base imponibile su cui calcolare le imposte nelle compravendite immobiliari e serve anche per determinare l’importo per il pagamento di diverse tasse, prima fra tutte l’IMU. Per calcolare il valore catastale di un immobile, bisogna conoscere le formule e i coefficienti moltiplicatori.

Precisiamo inoltre che con la legge di stabilità per il 2014, sono stati introdotti anche dei cambiamenti nel regime impositivo applicabile ad atti, a titolo oneroso, traslativi o costitutivi di diritti immobiliari reali. Ecco come cambia la tassazione degli atti immobiliari nel 2014.