Compromesso: cos’è e quali documenti servono?

Non deve necessariamente essere stipulato dal notaio, né deve essere per forza sotto forma di atto pubblico con il pagamento dell’imposta di registro. Il contratto preliminare di vendita, il cosiddetto compromesso, può essere stilato anche con una semplice scrittura privata. Ma allora, qual è la differenza tra il compromesso redatto di proprio pugno e quello stipulato dal notaio? E quali sono i documenti che possono aiutarci a non incorrere in problemi nell’acquisto dell’immobile? Ecco un approfondimento sulla questione. Ma prima è bene chiedersi…

Cos’è il compromesso e come si redige?

Il preliminare di vendita immobiliare è proprio quello che comunemente viene chiamato “compromesso”. In sostanza, non è altro che l’atto con il quale le parti si impegnano a stipulare un successivo contratto, quello di compravendita vera e propria del bene.

Dunque, il compromesso non serve a trasferire la proprietà, motivo per il quale anche dopo la stipula del compromesso, il titolare dell’immobile continua a rimanere il venditore. A cosa serve quindi? Il compromesso serve a obbligare le parti a concludere la compravendita immobiliare: un obbligo al quale, dopo la firma, non si può più venire meno per qualsiasi ragione. Insomma, il compromesso serve proprio a evitare il ripensamento di una delle due parti e a fissare i termini e le condizioni della successiva vendita. Se il futuro venditore o l’acquirente non rispettano l’impegno preso, infatti, la legge prevede specifiche e gravi conseguenze.

Ma cosa prevede la legge per la redazione del compromesso? In linea di massima, solo che il compromesso venga redatto per iscritto, escludendo la stipula di un preliminare verbale con la semplice stretta di mano. Per avere effetto, l’accordo deve:

• risultare su un foglio di carta, scritto a mano o al computer
• riportante le firme autografe delle due parti
• nel caso in cui uno dei due soggetti sia in comunione dei beni, dovrà firmare insieme e a lui anche l’altro coniuge.

Il documento scritto per eccellenza è la scrittura privata, cioè un comunissimo contratto stilato dalle parti di comune accordo, senza bisogno di andare dal notaio, munito di firme e di data. La scrittura privata può essere:

• autenticata: in tal caso, si va dal notaio e si fanno autenticare le firme per dare maggiore certezza alla provenienza del documento ed evitare possibili contestazioni;
• registrata: in tal caso, si va all’Agenzia delle Entrate per pagare l’imposta di registro; il vantaggio è quello di dare una “data certa” alla scrittura, rendendola opponibile a terzi. In verità, la data certa può essere anche realizzata attraverso il timbro postale.

La scrittura privata è diversa dall’atto pubblico che è invece il documento redatto da un notaio o da altro pubblico ufficiale.

Come funziona il compromesso?

Nel caso specifico della redazione del compromesso, non è necessario che esso venga registrato: una eventuale registrazione servirebbe solo a dare al documento una data certa per evitare possibili contestazioni.

Se sono proprio le contestazioni sulla data che si temono, da parte del Fisco o di soggetti terzi, allora è possibile recarsi presso un ufficio postale e fare apporre al dipendente un timbro con la data su ogni pagina dell’atto. L’alternativa? Inviare il contratto a una delle due parti mediante una raccomandata a/r senza busta.

Ecco perché per stipulare il compromesso non è necessaria la presenza di un notaio: il suo ruolo è indispensabile solo nel caso in cui le due parti vogliano registrare il compromesso nei pubblici registri immobiliari. In questo caso ci si cautela da possibili frodi da parte del venditore. Un esempio? Per lo stesso immobile, il venditore può aver incassato due diverse caparre da due acquirenti differenti. In questo caso, sarà proprio l’acquirente che avrà trascritto per primo il compromesso nel pubblico registro indipendentemente dalla data di firma del compromesso stesso.

Ecco perché la registrazione del contratto preliminare di vendita è consigliata nel momento in cui si acquista un immobile da un soggetto del quale non si hanno garanzie. In questo caso, è bene verificare anche se l’immobile in questione non abbia delle ipoteche iscritte. Come fare? Per scoprire se sull’immobile in questione gravano ipoteche, è possibile richiedere una visura ipotecaria completa online su Visure Italia. La Visura Ipotecaria Completa viene eseguita in riferimento ad un bene immobile e prevede lo sviluppo di n. 5 formalità (trascrizioni e iscrizioni).

La visura ipotecaria completa è costituita da una Relazione Patrimoniale ed è sempre accompagnata da:

• elenco delle formalità
• sviluppo di n. 5 atti notarili
• Visura Storica Catastale per immobile
• Planimetria Catastale.

La Visura Ipotecaria Completa viene eseguita su una singola Conservatoria RR.II. ed un solo bene immobile indicato nel modulo di richiesta del quale si conoscano i dati catastali identificativi (catasto terreni o fabbricati, foglio, mappale e subalterno) o, in alternativa, i dati anagrafici completi del proprietario (persona o società). La ricerca è riferita al periodo decorrente dalla data di automazione della competente Conservatoria RR.II. fino alla data di aggiornamento.

Trascrizione atti online

È possibile trascrivere il contratto preliminare di compravendita presso gli Uffici di Pubblicità Immobiliare anche online: basta richiedere una trascrizione atti in Conservatoria online su Visure Italia. Si tratta di un servizio di trascrizione e deposito di atti pubblici (ipoteche, decreti, pignoramenti, domande giudiziali etc.) che può essere eseguito presso qualunque Ufficio di Pubblicità Immobiliare ex Conservatoria RR.II. in Italia.

Per procedere con la trascrizione atti presso Conservatoria RR.II. (iscrizione o annotamento di un atto presso l’Ufficio di Pubblicità Imoobiliare dell’Agenzia delle Entrate) è indispensabile disporre della copia conforme dell’atto ad uso trascrizione. Il servizio comprende:

• una visura in aggiornamento
• la trascrizione dell’atto su supporto informatico
• la quantificazione dell’importo totale di imposte ipotecarie
• la presentazione presso l’Agenzia del Territorio ed il ritiro del duplo.

Le imposte di trascrizione, iscrizione o annotamento saranno determinate di concerto con l’Agenzia del Territorio e verranno notificate preventivamente.

Il compromesso per edifici in costruzione

Cosa sucecde invece se bisogna trascrivere il preliminare di porzioni di edifici da costruire o in corso di costruzione? In questo caso, nella nota di trascrizione devono essere indicati:

• la superficie utile della porzione di edificio
• la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all’intero costruendo edificio espressa in millesimi.

La trascrizione è eseguita con riferimento all’immobile per la quota del diritto spettante al promissario acquirente relativa all’intero costruendo edificio espressa in millesimi: anche per il preliminare in esame la trascrizione produce un effetto prenotativo, che opera immediatamente, con riferimento all’indicata quota di diritto del promissario acquirente, anche prima della venuta a esistenza dell’edificio oggetto del preliminare.

Al momento in cui l’edificio viene a esistenza gli effetti della trascrizione si producono rispetto alle porzioni materiali corrispondenti alle quote di proprietà predeterminate nonché alle relative parti comuni. L’eventuale differenza di superficie o di quota se contenuta nei limiti di 1/20 rispetto a quelle indicate nel preliminare non produce effetti. In altri termini, la trascrizione produce gli effetti sopra esaminati anche se tra la superficie progettata e quella finale vi è una differenza, perché contenuta nel limite del 5%.

Cosa succede se il preliminare trascritto non viene eseguito?

In caso di mancata esecuzione del preliminare trascritto vi sono delle conseguenze legali sia per mancata esecuzione dovuta al venditore che all’acquirente.

Nel primo caso, cioè di mancata esecuzione per causa dovuta al venditore, l’acquirente può vantare un privilegio per la restituzione del prezzo pagato anticipatamente: si tratta di un privilegio speciale sul bene immobile oggetto del preliminare. Tale privilegio opera solo se il preliminare è stato regolarmente trascritto (diversamente il promissario acquirente rimane un ordinario creditore chirografario).

I crediti privilegiati sono quelli che derivano dall’inadempimento del preliminare da parte del promittente venditore, ossia:

• il credito restitutorio relativo al prezzo anticipato dal promissario acquirente al venditore (in caso di simulazione del prezzo, comprende anche la parte occultata)
• il diritto alla corresponsione del doppio della caparra confirmatoria versata e risultante dal preliminare
• l’eventuale penale prevista per l’inadempimento del venditore.

Nel secondo caso, la tutela è la stessa del caso precedente: il promittente venditore può scegliere tra svincolarsi dal contratto (risoluzione del contratto) oppure trasferire coattivamente la proprietà; in entrambi i casi serve la sentenza del giudice.

Cosa succede alla caparra versata in caso di inadempimento? Nel contratto preliminare, è consuetudine prevedere una “caparra confirmatoria”: se la parte che ha versato la caparra risulta inadempiente, l’altra parte può recedere dal preliminare trattenendo la somma ricevuta a titolo di caparra; mentre, al contrario, qualora inadempiente sia la parte che ha incassato la caparra, l’altra parte può recedere dal preliminare ed esigere il versamento del doppio della caparra.

In ogni caso la parte può esigere l’ulteriore risarcimento del danno, se riesce a dimostrarlo. Talvolta nel preliminare viene prevista una differente forma di caparra, chiamata “penitenziale”, la quale svolge la funzione di corrispettivo del recesso: la parte che recede dal preliminare perde la caparra versata, oppure deve restituire il doppio di quella che ha ricevuto; in questo caso, a differenza della caparra confirmatoria, non è dovuto alcun altro tipo di risarcimento.

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